Ripartizione delle spese condominiali: principi e criteri

La corretta ripartizione delle spese in condominio è uno dei principali obiettivi del mandato dell’amministratore.

Comprendere come si dividono le spese condominiali, infatti, assicura una gestione trasparente e prevenire contestazioni tra i condòmini.

Il Codice Civile prevede diversi articoli che disciplinano in modo chiaro quali siano i criteri di ripartizione delle spese condominiali, arginando così il rischio di errori.

Tuttavia, anche al netto di una chiara normativa di riferimento sulle spese condominiali e sulla loro ripartizione, non è certo possibile escludere margini di incertezza e confusione.

Proviamo pertanto a fare un po’ di chiarezza sui principali criteri di ripartizione delle spese condominiali secondo quanto indicato dal legislatore civilistico.

Spese condominiali: cosa s’intende?

Per spese condominiali s’intendono tutti i costi sostenuti per la gestione, la manutenzione e il funzionamento delle parti comuni dell’edificio, nonché quelli relativi alla prestazione dei servizi di interesse collettivo.

Si tratta di oneri necessari a garantire il corretto utilizzo delle aree e componenti comuni e a preservare nel tempo il valore dell’immobile.

Il legislatore utilizza il termine spesa condominiale per riferirsi a seconda dei casi, alle spese per la conservazione, per il godimento o per la riparazione, mentre in altre ipotesi a quelle di manutenzione dell’edificio.

Al di là della terminologia, l’elemento centrale è rappresentato dal principio dell’utilità comune: rientrano tra le spese condominiali tutti i costi che risultano funzionali all’interesse della collettività condominiale.

Le spese condominiali comprendono:

• Spese ordinarie: riguardano la gestione “corrente” del condominio, che vengono affrontate periodicamente e non rivestono carattere di particolare urgenza. Rientrano in questa categoria, ad esempio, le spese per pulizia, illuminazione delle parti comuni, compenso dell’amministratore, manutenzione ordinaria degli impianti).
• Spese straordinarie: si riferiscono a interventi non ricorrenti, spesso necessari, urgenti e di particolare peso economico. Pensiamo, ad esempio, a una riparazione non prevista o a un lavoro di ristrutturazione.

L’obbligo di contribuire alle spese grava su tutti i condòmini in quanto proprietari delle unità immobiliari, indipendentemente dall’effettivo utilizzo delle parti comuni o dal fatto che l’immobile sia abitato o meno.

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La ripartizione condominiali nell’art.1123 del Codice Civile

Il principale riferimento normativo è rappresentato dall’articolo1123 e seguenti del Codice Civile, che regolano la ripartizione delle spese condominiali. A tali disposizioni, tuttavia, vengono spesso concesse delle deroghe convenzionali, su libera negoziazione privata.

Ancora prima, dobbiamo osservare come le regole sulla ripartizione delle spese di condominio derivino dal principio generale sancito dall’art. 1118 c.c., rubricato Diritti dei partecipanti sulle cose comuni, che al terzo comma afferma che

Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Ciò premesso, la norma di principale riferimento per la ripartizione delle spese condominiali è invece l’art. 1123 c.c., rubricato Ripartizione delle spese, secondo cui

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Consideriamo inoltre come l’art. 1123 c.c. non sia stato sostanzialmente modificato dall’ultima riforma della disciplina condominiale (legge 220/2012), che ha lasciato di fatto inalterati i criteri di base per la ripartizione dei costi, come sopra esposti, limitandosi – come vedremo – alla sola modifica dell’art. 1124 c.c.

I criteri di ripartizione delle spese condominiali

L’articolo 1123 del Codice Civile individua tre criteri di riparto delle spese condominiali:

• Millesimi: è il criterio generale di ripartizione. Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi di interesse comune e per le innovazioni deliberate dall’assemblea vengono ripartite tra i condòmini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, espresso in quote millesimali.
• Uso: quando un bene o un servizio serve i condòmini in misura diversa, la spesa viene ripartita in base all’uso che ciascuno può farne.
• Gruppo ristretto: riguarda le parti dell’edificio o gli impianti destinati a servire solo una parte del condominio. In questi casi, le spese sono poste esclusivamente a carico dei condòmini che ne traggono utilità.

Tali criteri possiedono natura legale e, per quanto tali, prevalgono sulla volontà dei singoli.

È possibile derogare alle regole di legge solo attraverso una diversa convenzione, che richiede il consenso unanime dei condòmini.

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La ripartizione spese condominiali: scale, ascensori e lastrico solare

Entriamo ora nei dettagli della ripartizione riferita a specifiche spese condominiali.

La ripartizione delle spese di scale e ascensori

Come abbiamo anticipato, è l’art. 1124 c.c. quello che è stato più interessato dall’ultima riforma del diritto condominiale.

La norma introduce infatti un’eccezione a quanto previsto in linea generale dall’art. 1123 c.c., equiparando il criterio di ripartizione di spese che riguardano le scale e gli ascensori, elementi che devono essere manutenuti e sostituiti dai condomini a cui servono.

La spesa è da ripartirsi per metà in base al valore delle unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione al piano.

Al secondo comma, il legislatore chiarisce inoltre che:

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

In sostanza, l’art. 1124 c.c. affianca al principio della proporzionalità quello dell’altezza del piano rispetto al suolo.

Scopri altro sulla contabilità di condominio: obblighi, principi e documenti.

La ripartizione delle spese di solai, soffitti e volte

La ripartizione delle spese condominiali che riguardano solai, soffitti e volte sono regolate dall’art. 1125 c.c., per cui gli oneri sono ripartiti in parti uguali fra i condomini dei piani sovrastanti l’uno con l’altro.

Rimangono invece a carico del condomino del piano superiore i costi per la pavimentazione. Il condominio che si trova al piano inferiore sosterrà invece gli oneri per l’intonaco, tinta e soffitto.

La divisione delle spese condominiali del lastrico solare

È infine l’art. 1126 c.c. a disciplinare in che modo sono ripartite le spese condominiali che riguardano il lastrico solare, una proprietà che può essere usata in modo comune da tutti i proprietari, che saranno dunque tenuti a contribuire ai costi per la sua manutenzione e riparazione ai sensi dell’art. 1123 c.c. di cui abbiamo già parlato.

È tuttavia possibile che il lastrico solare sia di uso esclusivo e, pertanto, non di uso comune a tutti i proprietari. In questo caso la ripartizione delle spese segue le regole specifiche introdotte dall’art. 1126 c.c. secondo cui:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Si possono modificare i criteri di ripartizione delle spese di condominio?

Concludiamo il nostro approfondimento soffermandoci su una piccola, ma molto significativa, formula: l’art. 1123 c.c. riporta infatti che i criteri di ripartizione delle spese condominiali valgono “salvo diversa convenzione”, ovvero salvo un patto contrario tra i condomini.

In termini concreti, questo significa che i condomini possono scegliere di accordarsi diversamente per ripartire le spese condominiali in modo differente rispetto a quanto indicato dal legislatore civilistico, ad esempio senza tenere conto dei millesimi. Trattandosi però di una convenzione, è necessaria l’unanimità.

Perciò, il condominio può ben modificare il criterio di riparto delle spese condominiali, ma solamente se vi è il consenso di tutti i condòmini, sia che il regolamento di condominio sia di tipo contrattuale (approvato all’unanimità) che di tipo assembleare (con maggioranza).

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