Installazione di un ascensore in condominio: normative, procedure e diritti

In questo articolo affronteremo le implicazioni normative dell’installazione di un ascensore in condominio: dalle condizioni per l’installazione all’approvazione da parte dell’assemblea condominiale, fino alla ripartizione delle spese e all’eventuale installazione in autonomia da parte del singolo condomino.

Introduzione alla posa di ascensori in condominio

In molti condomini si presenta la necessità o il desiderio di installare un ascensore.

Questa innovazione può essere approvata dall’assemblea secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile, ovvero la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Alternativamente, un singolo condomino potrebbe procedere autonomamente, in base all’articolo 1102 del codice civile, inerente l’uso degli spazi comuni da parte del singolo, ed alla Legge 13/1989, che incentiva l’abbattimento delle barriere architettoniche.

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Limiti e condizioni per l’installazione

L’installazione di un ascensore, sia che avvenga per delibera dell’assemblea sia che sia iniziativa di un singolo condomino, deve rispettare specifici limiti. L’articolo 1120, ultimo comma, del codice civile, impone che l’opera non danneggi le parti comuni, non pregiudichi la stabilità o la sicurezza dell’edificio, non leda il pari uso degli altri condomini e rispetti il decoro architettonico del condominio.

Presumendo il rispetto delle normative tecniche e un inserimento armonioso nell’edificio, l’installazione di un ascensore è generalmente considerata ammissibile.

La parte più problematica potrebbe riguardare l’occupazione delle parti comuni e l’eventuale restringimento delle scale; premesso che tali situazioni vanno valutate caso per caso, posso affermare che la giurisprudenza vede con favore l’abbattimento delle barriere architettoniche e tende a tutelare e favorire questa possibilità all’interno del condominio.

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Processo di approvazione condominiale

La posa di un ascensore è classificata tra le “innovazioni agevolate” secondo l’articolo 1120 comma 2 del codice civile. Questo significa che può essere approvata con una maggioranza ridotta, mirata all’eliminazione o alla riduzione delle barriere architettoniche.

L’assemblea che ne discuta deve essere convocata entro trenta giorni dall’amministratore, anche su richiesta di un solo condomino.

Leggi anche la guida al voto e verbale dell’assemblea condominiale >

Ripartizione delle spese di installazione

Le spese di installazione si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà mentre le spese successive seguono quanto indicato dall’articolo 1124 del codice civile.

Se l’impianto viene realizzato ex novo, le spese di installazione devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà. Considerando il costo medio di tale opera, ritengo opportuno concedere ai dissenzienti la possibilità di non sostenere la spesa e non fruire dell’impianto, come previsto dall’articolo 1121 c.c. per le innovazioni gravose. Dopo l’installazione, le spese saranno invece ripartite ai sensi dell’articolo 1124 c.c. fra i comproprietari dell’impianto.

Nel caso in cui l’impianto sia già esistente, ogni intervento di manutenzione e/o sostituzione segue i criteri dell’articolo 1124 c.c.

Alternativa del singolo condomino

Nel caso in cui l’assemblea non raggiunga la maggioranza necessaria, i singoli condomini interessati potrebbero procedere autonomamente.

L’articolo 1102 del codice civile autorizza i singoli a realizzare opere nelle parti comuni a proprie spese, rispettando i limiti menzionati. Inoltre, la Legge 13/1989 supporta il diritto del singolo di procedere autonomamente in caso di mancata delibera assembleare, sempre per l’obbiettivo di eliminare le barriere architettoniche.

Il diritto che può essere esercitato dal singolo condomino deve essere valutato caso per caso, tenendo conto delle specifiche condizioni dell’edificio.

Cassazione Civile, sentenza n. 3184 del 02.02.2023:

“La motivazione della Corte d’appello di Bologna allude evidentemente al consolidato orientamento interpretativo di questa Corte secondo il quale, l’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell’art. 1124 c.c., ma secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino: Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975 ; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264 ) (…)

Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (come si desume dallo stesso art. 1121 c.c., che, al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia “deliberata o accettata” l’innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera”.