Installazione di un ascensore in condominio: normativa e disciplina

L’installazione di un nuovo ascensore in condominio è cosa ben diversa dalla ristrutturazione / rifacimento di un impianto esistente.

L’ammodernamento di un impianto esistente (ad esempio, mediante la sostituzione di una cabina):

• è da considerarsi manutenzione straordinaria da approvare con le maggioranze di cui all’articolo 1136 comma 2 c.c. (almeno la metà dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti);
• va deliberata e ripartita utilizzando i millesimi di cui all’articolo 1124 c.c..

L’installazione di un impianto elevatore dovrà essere invece approvata e ripartita utilizzando i millesimi di proprietà di cui all’articolo 1123 comma 1 c.c.; ribadisco che si tratta del caso in cui tale servizio sia assente all’interno del condominio e lo si voglia realizzare ex novo.

Analizziamo alcuni ulteriori principi derivati dalla giurisprudenza in tema di ascensori.

• L’installazione di un nuovo impianto elevatore si tratta di innovazione suscettibile di utilizzo separato e per questo può (nei limiti di cui all ’art. 1102 c.c.) essere attuata anche da parte di uno solo o di alcuni condomini. In questo caso il nuovo impianto dà origine ad una comunione parziale dei proprietari dell’ascensore; ai sensi dell’art. 1121 comma 3 c.c. gli altri condomini potranno partecipare successivamente all’innovazione contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione.
• La giurisprudenza è costante nell’affermare il principio secondo cui l’installazione di un ascensore in condominio risponde a principi di solidarietà sociale che affondano le proprie radici nella funzione della proprietà prevista dall’art. 42 Cost.

Tale orientamento fa si che la valutazione dei limiti a cui è normalmente soggetta l’utilizzazione delle parti comuni da parte del singolo proprietario (fra gli altri, art. 1102 c.c. – art. 1120 c.c. – art. 1121 c.c.) debba tenere conto del principio di solidarietà condominiale; ciò implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati.

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In sostanza, il giudice chiamato a valutare la legittimità di un intervento d’installazione di un impianto elevatore, potrà valutare con più flessibilità il rispetto dei criteri di cui all’articolo 1102 c.c.; ovviamente questo è il principio affermato dalla giurisprudenza che va poi calato e analizzato nella singola fattispecie concreta.

Sul punto, si richiama un estratto di due sentenze della Cassazione Civile.

Sentenza n. 20713 del 04.09.2017

“L’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (…) costituisce innovazione che può essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. , oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l’impianto di proprietà comune.

Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune (nella specie, il vano scale) conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso art. 1121 c.c. , comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia “deliberata o accettata” l’innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera”.

Sentenza n. 31462 del 05.12.2018

“L’installazione di un ascensore su area comune (…) va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., commi 2 e 3, ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal citato art. 2, comma 3; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione”.