Delibera assemblea condominiale: cosa si può decidere nelle “Varie ed Eventuali”

Uno dei principi fondamentali che regola l’assemblea condominiale, riguarda la necessità che i condomini siano informati degli argomenti che verranno discussi.

Ciò non significa che l’ordine del giorno deve rappresentare minuziosamente ogni aspetto di quanto verrà deliberato, ma è necessario che i destinatari della convocazione dell’assemblea condominiale siano in grado di comprendere l’oggetto delle singole votazioni.

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Proprio al fine di evitare contestazioni (magari anche solo strumentali), mi permetto formulare le seguenti riflessioni.

• Se una delibera può comportare una spesa a carico dei condomini, è opportuno inserire un’espressione di questo tipo: “stanziamento fondi e delibere conseguenti”.
• Cerchiamo di rendere chiaro ai condomini di cosa stiamo parlando; esempio relativo ad una procedura di mediazione attivata contro il condominio: “Adesione alla procedura di mediazione richiesta dal sig. … per l’impugnazione di quanto deliberato dall’assemblea del …; conferimento poteri all’amministratore, eventuale ipotesi transattiva, incarico al legale, stanziamento fondi, riparto e delibere conseguenti”.
• In alcuni casi potrebbe essere utile fare riferimento a degli allegati (eventualmente scaricabili on line tramite un link dedicato) quali progetti, relazioni tecniche o pareri legali.

In base ai principi fin qui esposti, appare chiaro che inserire all’ordine del giorno un punto denominato “varie ed eventuali” sia per lo più inutile.

Nell’ambito di tale spazio non potrò infatti approvare alcuna spesa o deliberare alcuna regolamentazione delle parti comuni; si tratterebbe infatti di una delibera assunta senza aver prima informato i condomini e sarebbe, pertanto, viziata.

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Il punto “varie ed eventuali” potrà essere utilizzato solo per attività che non abbiano carattere decisorio e/o vincolante; risultano quindi ammissibili, a titolo esemplificativo, le seguenti verbalizzazioni:

• comunicazioni da parte dall’amministratore,
• richieste formulate dai condomini in ordine a preventivi da richiedere e da approvare in altra sede,
• aggiornamenti su questioni non all’ordine del giorno,
• piccole richieste di intervento da parte dei condomini.

Tali verbalizzazioni potrebbero comunque essere realizzate anche in assenza di uno specifico punto all’ordine del giorno; se anche mancasse la voce “varie ed eventuali” potrebbero essere oggetto di discussione una volta esauriti gli argomenti in scaletta e prima di chiudere il verbale.

In conclusione, è possibile inserire un punto “varie ed eventuali” all’interno dell’ordine del giorno, purché venga utilizzato in modo corretto.

Alcune precisazioni importanti.

• Se in assemblea sono presenti tutti i condomini, e tutti i condomini accettano espressamente di discutere un determinato argomento (fate firmare il verbale da tutti in questo caso), nessun problema ad affrontarlo nonostante il mancato inserimento in sede di convocazione.
• Il fatto che un argomento non sia inserito all’ordine del giorno costituisce vizio di annullabilità e non di nullità; ciò significa che, se nessuno impugna la delibera nei termini di legge, il problema è superato e quanto deliberato – almeno sotto tale profilo – diventa definitivo. Ricordo di inviare il verbale d’assemblea agli assenti a mezzo raccomandata, al fine di avere prova della decorrenza dei termini di cui all’articolo 1137 c.c.

Giurisprudenza

Tribunale di Vercelli, sentenza n. 457 del 06.10.2023.

Nell’ambito della suddetta pronuncia, è stata confermata la validità del punto 7 discusso in assemblea con la seguente motivazione: “nella voce “varie ed eventuali” l’assemblea ha invece deliberato la mera richiesta di preventivi nonché l’effettuazione di sopralluoghi senza prevedere oneri aggiuntivi in capo ai condomini”.

Tribunale di Roma, sentenza n. 4092 del 13.02.2023.

“Sotto un ulteriore profilo è da rilevare che, in linea generale, la delibera di un’assemblea condominiale risulta essere valida allorché l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (Cass. Civ. sez. II, Sentenza n. 21449 del 19/10/2010). Il diritto dei condomini di conoscere in anticipo le materie oggetto di deliberazione non può, infatti, condurre a ritenere che l’avviso di convocazione debba necessariamente contenere una analitica e dettagliata specificazione dei temi da trattare, quasi prefigurando il risultato della volontà comune dei partecipanti. Di contro, è sufficiente una indicazione schematica dei temi in discussione, in maniera da permettere una delimitazione “ex ante” della materia da trattare, essendo evidente che l’evoluzione della discussione assembleare non può essere rigorosamente predeterminata e imbrigliata da una elencazione necessariamente schematica e sintetica di quelli che dovranno essere gli argomenti da trattare. (…) Appare pertanto evidente che tutte le ulteriori determinazioni come in precedenza riportate non abbiano in alcun modo costituto argomento (pre) fissato con l’ordine di giorno comunicato in sede di convocazione dell’assemblea e come tali devono essere considerati argomenti nuovi non potendo peraltro in ragione della loro importanza rientrare tra le “varie ed eventuali””.