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Omessa convocazione di un condomino all’assemblea di condominio: cosa succede e cosa fare?

Mancata convocazione all'assemblea di condominio di un condomino

La mancata convocazione di un condomino può portare all’annullabilità delle delibere assembleari: le opzioni a disposizione dell’amministratore per regolarizzare la situazione

 

Vorrei fornire alcuni suggerimenti nel caso in cui uno dei condomini non sia stato correttamente convocato ad un’assemblea condominiale.

Generalmente si possono verificare due diverse situazioni:

  • Il condomino non ha comunicato all’amministratore il nominativo dell’effettiva proprietà; può darsi che l’amministratore, in base al passaggio di consegne ricevuto dal suo predecessore o in base ad una non veritiera dichiarazione, stia convocando solo uno dei due comproprietari o addirittura un terzo soggetto.
    Solitamente l’errore si “scopre” a seguito di una morosità, quando occorre procedere con decreto ingiuntivo e il legale del condominio verifica l’esatta intestazione catastale del bene.
  • La convocazione è pervenuta tardivamente al recapito del proprietario. Non sono stati quindi rispettati i termini di cui all’art. 66 disp. att.ve c.c.: “L’avviso di convocazione … deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione …”; tale vizio potrebbe essere eccepito mediante impugnativa di delibera assembleare.

La mancata convocazione di uno dei proprietari costituisce vizio di annullabilità e non di nullità. Il concetto è stato chiarito dalla nota sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 4806 del 2005 con cui i giudici di legittimità hanno segnato la differenza fra le due tipologie di vizi.

Ciò significa che se nessuno impugna la delibera nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (entro trenta giorni dall’assemblea per i presenti – astenuti o dissenzienti – ed entro trenta giorni dalla ricezione del verbale per gli assenti) i vizi della medesima vengono sanati e le decisioni assunte diventano definitive.

Come può agire l’amministratore se un condomino non è stato correttamente convocato

Analizziamo pertanto alcune attenzioni che l’amministratore può seguire nel caso in cui un condomino non sia stato ritualmente convocato.

  • Se l’assemblea si è già tenuta, il professionista potrebbe inviare – con raccomandata e/o pec – il verbale a questo soggetto in modo da avere la prova di ricezione.
    Passati i trenta giorni, in assenza di impugnativa, i vizi di annullabilità vengono sanati. In caso di impugnativa, sarà opportuno ratificare le delibere assunte convocando una nuova assemblea (sanando così i vizi di annullabilità) e valutare con il proprio legale la strategia da utilizzare nell’ambito della mediazione e/o giudizio civile instaurati dal proprietario impugnante.
  • Se l’assemblea non si è ancora tenuta, l’amministratore può comunicare ai condomini tale circostanza revocando l’incontro già fissato e procedendo con una nuova convocazione d’assemblea.

Ricordo che il vizio di mancata convocazione può essere eccepito solamente dal soggetto non convocato e non da altri condomini.

In ordine ai temi fin qui affrontati, si richiama la sentenza di Cassazione Civile n. 8520/2017:

“Come già affermato da questa Corte, in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall’assemblea (cfr. Cass., n. 17486 del 2006; n. 10338 del 2014). Trova, dunque, applicazione in materia l’art. 1441 c.c. , secondo il quale l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini”.

Matteo Peroni

Nasce a Brescia nel 1979; durante l’università si appassiona al diritto condominiale ed a tutte le (numerose) problematiche collegate. Collabora con l’Anaci tenendo corsi di formazione e scrivendo ...

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