Omessa convocazione di un condomino all’assemblea: cosa succede e cosa fare?

Vorrei fornire alcuni suggerimenti nel caso in cui uno dei condomini non sia stato correttamente convocato ad un’assemblea condominiale.

Generalmente si possono verificare due diverse situazioni:

• Il condomino non ha comunicato all’amministratore il nominativo dell’effettiva proprietà; può darsi che l’amministratore, in base al passaggio di consegne ricevuto dal suo predecessore o in base ad una non veritiera dichiarazione, stia convocando solo uno dei due comproprietari o addirittura un terzo soggetto.
  Solitamente l’errore si “scopre” a seguito di una morosità, quando occorre procedere con decreto ingiuntivo e il legale del condominio verifica l’esatta intestazione catastale del bene.
• La convocazione è pervenuta tardivamente al recapito del proprietario. Non sono stati quindi rispettati i termini di cui all’art. 66 disp. att.ve c.c.: “L’avviso di convocazione … deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione …”; tale vizio potrebbe essere eccepito mediante impugnativa di delibera assembleare.

Le conseguenze della mancata convocazione di un condomino

La mancata convocazione di uno dei proprietari costituisce vizio di annullabilità e non di nullità. Il concetto è stato chiarito dalla nota sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 4806 del 2005 con cui i giudici di legittimità hanno segnato la differenza fra le due tipologie di vizi.

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Ciò significa che se nessuno impugna la delibera nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (entro trenta giorni dall’assemblea per i presenti – astenuti o dissenzienti – ed entro trenta giorni dalla ricezione del verbale per gli assenti) i vizi della medesima vengono sanati e le decisioni assunte diventano definitive.

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Come può agire l’amministratore se un condomino non è stato correttamente convocato

Analizziamo pertanto alcune attenzioni che l’amministratore può seguire nel caso in cui un condomino non sia stato ritualmente convocato.

• Se l’assemblea si è già tenuta, il professionista potrebbe inviare – con raccomandata e/o pec – il verbale a questo soggetto in modo da avere la prova di ricezione.
  Passati i trenta giorni, in assenza di impugnativa, i vizi di annullabilità vengono sanati. In caso di impugnativa, sarà opportuno ratificare le delibere assunte convocando una nuova assemblea (sanando così i vizi di annullabilità) e valutare con il proprio legale la strategia da utilizzare nell’ambito della mediazione e/o giudizio civile instaurati dal proprietario impugnante.
• Se l’assemblea non si è ancora tenuta, l’amministratore può comunicare ai condomini tale circostanza revocando l’incontro già fissato e procedendo con una nuova convocazione d’assemblea.

Ricordo che il vizio di mancata convocazione può essere eccepito solamente dal soggetto non convocato e non da altri condomini.

In ordine ai temi fin qui affrontati, si richiama la sentenza di Cassazione Civile n. 8520/2017:

“Come già affermato da questa Corte, in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall’assemblea (cfr. Cass., n. 17486 del 2006; n. 10338 del 2014). Trova, dunque, applicazione in materia l’art. 1441 c.c. , secondo il quale l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini”.

Leggi la guida alla convocazione assemblea condominiale