La doppia maggioranza in condominio: esempi utili

Una delle caratteristiche che distingue l’assemblea di condominio da quella della comunione riguarda il principio della “doppia maggioranza”.

Nell’assemblea di comunione le delibere vengono assunte con il voto favorevole della maggioranza delle quote e nel rispetto dei quorum previsti dalla legge. Ad esempio, per quanto riguarda gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni assunte dalla maggioranza dei partecipanti vincolano anche la minoranza (a prescindere dal numero di soggetti da cui tale minoranza è composta); l’articolo di riferimento è il 1105 c.c..

Nel condominio, invece, è necessario che siano soddisfatti due requisiti:

• maggioranza delle teste;
• maggioranza dei millesimi.

Oltre a questo, dovranno essere chiaramente rispettati i quorum costitutivi ed i quorum deliberativi.

Cerchiamo di concretizzare il tutto con un esempio riferito ad una manutenzione ordinaria; il quorum deliberativo necessario è quello previsto dall’art. 1136 comma 3 c.c.: maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi.

Esempio 1 – Doppia maggioranza non raggiunta

• Favorevoli: 7 teste rappresentanti 350 millesimi.
• Contrari: 3 teste rappresentanti 450 millesimi.
• La delibera non è approvata in quanto non è stata raggiunta la doppia maggioranza.

Il fatto che i favorevoli abbiamo raggiunto il quorum deliberativo (almeno un terzo dei millesimi) non è sufficiente a considerare approvata la delibera, posto che la quota millesimale favorevole non rappresenta la maggioranza.

Ricordo che i vizi di maggioranza sono vizi di annullabilità e non di nullità; se nel caso di cui sopra la delibera fosse stata approvata e non fosse stata impugnata nei trenta giorni, l’esito sarebbe diventato definitivo.

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Esempio 2 – Doppia maggioranza raggiunta

• Favorevoli: 7 teste rappresentanti 450 millesimi.
• Contrari: 3 teste rappresentanti 350 millesimi.
• La delibera è approvata.

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Concludendo

A seguito della L. 220/2012 (cosiddetta riforma del condominio) e della conseguente modifica dell’art. 1136 c.c., parte della dottrina ha sostenuto che il principio della doppia maggioranza sia stato “superato” e debba essere considerando sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed il raggiungimento del quorum millesimale necessario alla delibera; secondo questa tesi, la delibera di cui all’esempio n. 1 si dovrebbe considerare “approvata”.

Ritengo di aderire a quella parte della dottrina che non concorda con tale impostazione e considera il principio della doppia maggioranza (teste e millesimi) ancora valido.

Sul punto, si riportano due provvedimenti giurisprudenziali. Il primo è la sentenza della Cassazione Civile n. 16338 del 30.07.2020; il principio espresso fa riferimento ad un caso antecedente la L. 220/2012, ma lo ritengo ancora attuale. Il secondo, la sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro n. 460 del 28.04.2022, riguarda un caso successivo alla L. 220/2012, e conferma l’orientamento prevalente in giurisprudenza e dottrina.

1. Cassazione Civile, sentenza n. 16338 del 30.07.2020

“La delibera che, come si assume avvenuto nel caso in esame in sede di approvazione del consuntivo e del preventivo nell’assemblea del 23 novembre 2011, ritenga sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dell’edificio, non considerando che i condomini contrari alla delibera detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacchè adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, stando alla summa divisio elaborata da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806, e perciò può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti soltanto nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3, come correttamente ritenuto nella gravata sentenza”.

2. Corte d’Appello di Catanzaro, sentenza n. 460 del 28.04.2022

“Ne consegue, quindi, che il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentino almeno un terzo della proprietà, come è avvenuto nel caso di specie, non è sufficiente a ritenere rispettate le maggioranze prescritte per l’approvazione in seconda convocazione, qualora il condomino che ha espresso voto contrario alla delibera detenga un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale. È questo, proprio il caso di specie ove la delibera impugnata stata è approvata con 400 millesimi, ma la XXX (odierna parte appellante) è proprietaria di un valore superiore pari a 600 millesimi”.

Leggi la guida alla votazione dell’assemblea condominiale