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Condomino moroso, spese condominiali e decreto ingiuntivo: l’Articolo 63 disp att cc

L'art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Sulla scorta di questa indicazione, si riteneva che la concessione del decreto ingiuntivo che l'amministratore poteva richiedere contro il condomino moroso dovesse essere chiesto entro la scadenza dell'anno solare (31 dicembre) sulla base del bilancio preventivo approvato dall'assemblea, mentre a partire dal 1 gennaio bisognava depositare il bilancio consuntivo (il che voleva dire attendere l'esito dell'assemblea condominiale in cui veniva approvato il bilancio). Al contrario, spiega Cass. Civ. Ord. n.7395 del 22 marzo 2017: “L'anno, cui fa riferimento l'articolo 63 disp. att. c.c., comma 2 [ora comma 4] deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, percio', coincidente con l'anno solare. La conclusione raggiunta e' coerente col principio, elaborato da questa Corte, della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (articolo 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (articolo 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'articolo 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio". Il che vuol dire che l'anno deve essere rispettato, ma non inteso come anno solare (1 gennaio – 31 dicembre) bensì come anno di gestione. Se l'anno di gestione condominiale è 1 aprile – 31 marzo, quest'ultimo giorno sarà quello da considerare anche ai fini della richiesta ed emissione di un decreto ingiuntivo. Un'ultima notazione. Ai sensi del novellato art.1129 cc l’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63 disp att cc. Il legislatore della riforma ha preferito – opportunamente – indicare la dicitura “chiusura dell'esercizio” e tralasciare ogni indicazione all'anno.

L’amministratore può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ed è tenuto a comunicare, ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. Tutti i dettagli

 

L’art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone:

  • Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare, ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi.
  • I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
  • In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
  • Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
  • Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

 

Sulla scorta di questa indicazione, si riteneva che la concessione del decreto ingiuntivo che l’amministratore poteva richiedere contro il condomino moroso dovesse essere chiesto entro la scadenza dell’anno solare (31 dicembre) sulla base del bilancio preventivo approvato dall’assemblea, mentre a partire dal 1 gennaio bisognava depositare il bilancio consuntivo (il che voleva dire attendere l’esito dell’assemblea condominiale in cui veniva approvato il bilancio).

Al contrario, spiega Cass. Civ. Ord. n.7395 del 22 marzo 2017:

“L’anno, cui fa riferimento l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2 [ora comma 4] deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, percio’, coincidente con l’anno solare. La conclusione raggiunta è coerente col principio, elaborato da questa Corte, della cosiddetta “dimensione annuale della gestione condominiale” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 – 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell’incarico dell’amministratore (articolo 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (articolo 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall’articolo 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla “chiusura dell’esercizio”.

Il che vuol dire che l’anno deve essere rispettato, ma non inteso come anno solare (1 gennaio – 31 dicembre) bensì come anno di gestione.

Se l’anno di gestione condominiale è 1 aprile – 31 marzo, quest’ultimo giorno sarà quello da considerare anche ai fini della richiesta ed emissione di un decreto ingiuntivo.

Un’ultima notazione.

Ai sensi del novellato art.1129 cc l’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63 disp att cc.

Il legislatore della riforma ha preferito – opportunamente – indicare la dicitura “chiusura dell’esercizio” e tralasciare ogni indicazione all’anno.

Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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