Bed and breakfast in condominio: B&B e gestione condominiale

Il bed & breakfast è un servizio di ospitalità a pagamento a carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali, con il quale un soggetto, esercente l’attività in modo occasionale o imprenditoriale, offre alloggio e prima colazione nella propria abitazione per un numero limitato di camere aventi un numero limitato di posti.

B&B: la normativa di riferimento

La normativa di riferimento, sul piano nazionale, è il Codice del Turismo (D. Lgs. 79/2011), ma la regolamentazione vera e propria è affidata alla competenza Regionale e poi man mano è sempre più dettagliata nei provvedimenti comunali.

Facilmente, l’attività di B&B viene svolta all’interno di un immobile con più unità, dunque un condominio e, come tale, è necessario che vengano rispettate delle regole. Di per sé, il regime del condominio è compatibile con la destinazione alberghiera in quanto non è automaticamente escluso che alcune unità immobiliari vengano utilizzate come albergo ed altre come civile abitazione (Cass. 1625/2007). A maggior ragione il B&B è astrattamente compatibile con il condominio.

Regolamento condominiale: vincoli e limitazioni

Tuttavia è necessario verificare se all’interno del regolamento condominiale vi siano dei vincoli e/o delle limitazioni che possano vietare di adibire un’unità immobiliare a tale scopo. Di certo tale limitazione non può venire da un regolamento di natura assembleare – non potendo l’assemblea incidere sui diritti soggettivi dei singoli. Si potrebbe però riscontrare il divieto in un regolamento contrattuale, ma in questo caso sarà necessario verificare la portata testuale del divieto stesso. Spesso infatti si leggono formule di stile nei regolamenti che organizzano la vita condominiale, talmente generiche da farvi rientrare tutto o niente.

La formazione periodica per l'amministratore di condominio conta!
Segui il corso dal tuo PC e scegli dove tenere l'esame in aula dalla rosa di città disponibili in tutta Italia.

SCOPRI L'OFFERTA ORA

Una delle formule tipiche è quella che vieta ai condomini di utilizzare le unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo. Per molto tempo si è interpretato tale limite come un divieto di svolgimento di attività commerciale o di destinazione a magazzino, ma venivano accettate tutte le forme di uso che comportassero il pernottamento nello stabile.

La giurisprudenza si è poi sempre più orientata verso una interpretazione restrittiva della formula, intendendo per “uso abitativo” un utilizzo come dimora stabile e abituale, e non meramente transitoria come può essere quella dell’attività di bed and breakfast che consiste, invece, nella prestazione di un alloggio per periodo più o meno brevi, in vista di esigenze di carattere, appunto, transitorio.

L’opinione della Corte di Cassazione

A fare chiarezza sul punto – non si sa se mettendo la parola fine alla questione – è intervenuta anche la Corte di Cassazione che non la sentenza n.109 del 7 gennaio 2016 ha stabilito che non si possa destinare un appartamento ad “affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast ove il regolamento di condominio vieti la destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo”.

Ulteriori sentenze hanno anche equiparato, per quanto qui interessa, l’attività di B&B con le attività alberghiere e quelle di affittacamere, con ciò estendendo i divieti contenuti nei regolamenti di condominio per l’una o l’altra fattispecie, a tutte quelle dello stesso genere (Cass. 704/2015 e 26087/2010).

Bed & breakfast: effetti a livello condominiale

Chiarito questo, laddove il divieto non sia presente in un regolamento contrattuale di condominio, in astratto il singolo condomino potrà aprire la propria attività di bed & breakfast anche all’interno dello stabile, ma dovrà ovviamente rispettare alcune norme di comportamento. Dovrà quindi essere data comunicazione all’amministrazione condominiale della decisione di aprire una tale attività (e questo sarà utile anche ai fini dell’anagrafe condominiale).

A quel punto, l’amministratore potrebbe banalmente prendere atto della comunicazione e non fare altro. Potrebbe però essere opportuno che l’amministratore comunichi all’assemblea condominiale l’inizio di tale attività, al fine di consentire all’assemblea di valutare la questione.

Potrebbero infatti rientrare in gioco una serie di ulteriori questioni legate all’apertura di un B&B in un condominio: dal timore di un aumento di costi per maggiore usura di locali e servizi comuni, al timore di una diminuzione della sicurezza dello stabile per l’aumento della frequentazione di un numero imprecisato di ospiti nella struttura ricettiva, all’aumento dei consumi dovuti al cambio di destinazione dell’unità immobiliare ecc. ecc.

Poiché l’assemblea è sovrana di decidere qualunque cosa che sia estranea alle attribuzioni specifiche dell’amministratore, potrebbe essere opportuno mettere l’assemblea nella possibilità di valutare tutti questi elementi così da consentire una più informata e dunque serena vita condominiale.

Photo credit: regan76 – cc.