Cedolare secca per negozi e botteghe: la novità nella legge di Bilancio 2019 sugli affitti commerciali

In materia di immobili la principale novità contenuta nella Legge di Bilancio 2019 (Legge n. 145/2018) è rappresentata senza dubbio dall’estensione dell’applicazione della cedolare secca al reddito derivante dalla locazione di alcune tipologie di immobili commerciali, da molti già ribattezzata: cedolare secca negozi e botteghe.

Il regime della cedolare secca: cos’è e come funziona

Il regime della cedolare secca, introdotta dall’art. 3 del D.Lgs 23/2011 riguarda la tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di fabbricati delle persone fisiche e prevede, in alternativa alla tassazione ordinaria, l’applicazione di un’imposta sui redditi da locazione sostitutiva di:

• IRPEF,
• addizionali,
• imposte di bollo e di registro dovute in sede di registrazione del contratto.

Possono accedere al regime agevolato della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche che percepiscono redditi immobiliari derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non nell’esercizio di impresa o di un’attività professionale.

Per poter optare per la cedolare secca è necessario che:

• la locazione dell’unità immobiliare sia ad uso abitativo;
• l’unità immobiliare sia accatastata in una categoria catastale del gruppo A (ad esclusione dell’A/10).

Le aliquote della cedolare secca sugli affitti sono due, pari al 21% o 10%. Quest’ultima può essere applicata soltanto in alcuni specifici casi:

• per i contratti a canone concordato in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;
• per contratti d’affitto a canone concordato a studenti universitari;
• nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali.

L’opzione per la cedolare secca consente, oltre all’applicazione dell’imposta sostitutiva del 21% (o del 10%) anche l’esonero dal versamento dell’imposta di bollo o di registro dovuta in sede di registrazione del contratto (anche in caso di rinnovo o di risoluzione dello stesso).

La novità della cedolare secca per negozi e botteghe

L’art. 1, comma 59 dispone che:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%.

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Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Da un punto di vista soggettivo i nuovi contratti di locazione commerciale (per immobili di categoria C/1) a cui è applicabile il regime della cedolare secca possono essere stipulati:

• dal locatore, persona fisica che opera come “privato” e non nell’esercizio di un’attività d’impresa / lavoro autonomo;
• il locatario potrà essere un conduttore che opera nell’ambito dell’attività d’impresa  (diversamente da quanto previsto per la cedolare secca degli immobili abitativi).

Da un punto di vista oggettivo invece la norma prevede la possibilità di applicare la cedolare secca “commerciale” ai redditi derivanti da contratti di locazione relativi ad unità immobiliari:

• classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). Sono quindi escluse tutte le altre categorie catastali relative ad immobili strumentali, quali ad esempio immobili ad uso ufficio (A/10), immobili destinati ad attività industriali o artigianali (D) o laboratori (C/3).
• di superficie fino a 600 mq. Nel computo dei 600mq che costituiscono il limite per l’applicabilità della cedolare secca non vanno computate le pertinenze, che comunque possono essere locate congiuntamente all’immobile principale di categoria C/1 con possibilità quindi di accedere all’imposta sostitutiva.

Da un punto di vista temporale la norma prevede espressamente che:

• la “nuova” cedolare secca sulle locazioni commerciali trova applicazione solo ai contratti di locazione stipulati nel 2019. Di conseguenza la cedolare secca non può applicarsi ad alcun contratto di locazione di immobili commerciali già in corso nel 2018;
• a scopo antielusivo viene previsto poi che il nuovo regime non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora alla data del 15.10.2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Pertanto l’applicazione della cedolare secca “commerciale” è possibile soltanto in sede di stipula di un nuovo contratto nel 2019 a seguito della scadenza naturale del contratto in essere alla data del 15.10.2018 (se le parti contraenti sono le medesime), ovvero un nuovo contratto stipulato nel 2019 con diversi contraenti.

Per quanto riguarda infine l’aliquota e la base imponibile viene prevista la possibilità di applicare esclusivamente l’aliquota del 21% (al contrario delle locazioni di immobili abitativi che a determinate condizioni può essere applicata l’aliquota al 10%) sull’intero canone di locazione relativo a contratti stipulati nel 2019.