Cessione del credito fiscale per bonus antisismico condominiale

Le spese sostenute nel periodo 1° gennaio 2017 – 31 dicembre 2021 per la realizzazione di interventi edilizi relativi all’adozione di misure antisismiche, autorizzati a partire dal 4 agosto 2013, beneficiano di un peculiare regime di detrazioni fiscali, disciplinato dall’articolo 14 del D.L. n. 63/2013.

In tale ambito, laddove l’intervento edilizio antisismico sia realizzato sulle parti comuni di edifici condominiali, viene prevista la possibilità di recuperare – sotto forma di minore IRPEF o IRES dovuta – fino all’85% dell’investimento sostenuto, in un periodo di 5 anni o, in alcune ipotesi, immediatamente, a seguito della “vendita”, da parte del singolo condomino, della detrazione fiscale maturata.

In particolare, relativamente agli immobili siti nelle zone territoriali sismiche 1, 2 o 3 di cui all’O.P.C.M. n. 3274/2003 (di fatto, gran parte del territorio italiano), sia che siano adibiti ad uso abitativo che per lo svolgimento di attività produttive, l’agevolazione risulta potenziata rispetto alla misura ordinaria a condizione che, a seguito dell’intervento, l’immobile passi in una classe di rischio sismico inferiore.

Le quote di detrazione fiscale spettante

Più specificamente, la detrazione fiscale spetta nella misura del:

• • 70% della spesa ove dall’intervento edilizio derivi un miglioramento dell’immobile di una sola classe di rischio;
• 80% della spesa in caso di miglioramento di almeno due classi di rischio.

Al riguardo è opportuno ricordare che le classi di rischio sismico sono 8: A+ (classe sismica meno rischiosa), A, B, C, D, E, F, G (classe sismica più rischiosa). Pertanto, qualora un immobile in classe di rischio sismico E, a seguito dei lavori eseguiti, transiti nella fascia D, la detrazione sarà pari al 70%, mentre se, a seguito del medesimo intervento, si realizza il passaggio nella classe di rischio sismico B, la detrazione spettante è pari all’80%.

Inoltre, se l’intervento di miglioramento di classe di rischio sismico viene realizzato sulle parti comuni di edifici condominiali, la detrazione fiscale viene ulteriormente potenziata:

• 75% nel caso di miglioramento di una sola classe di rischio;
• 85% nel caso di miglioramento di almeno due classi di rischio.

Plafond di spesa massima e modalità di fruizione della detrazione

In caso di lavori condominiali il plafond di spesa massima su cui calcolare la detrazione ammonta a 96.000 Euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Ad esempio, in un condominio composto da 10 unità immobiliari, il plafond massimo di spesa su cui calcolare la detrazione condominiale sarà pari a 960.000 euro.

Come regola generale, la detrazione maturata da ciascun condomino dovrà poi essere fruita nell’ambito della dichiarazione dei redditi, in cinque rate costanti annuali. Tuttavia, potrebbe accadere che il singolo condomino non abbia la capienza d’imposta necessaria per recuperare, in tutto o in parte, la quota di detrazione annua e, di conseguenza, non abbia interesse ad approvare in ambito condominiale la spesa, in quanto non controbilanciata da un “ritorno” fiscale.

Passaggi per la cessione del credito fiscale

Per tale motivo, la normativa in esame dispone che per gli interventi condominiali in esame, a decorrere dal 1° gennaio 2017, il singolo condomino – in luogo della detrazione – può scegliere di “vendere” tale detrazione all’impresa che ha effettuato i lavori edilizi oppure ad altri soggetti privati (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti), con esclusione delle banche e degli altri intermediari finanziari.

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Le modalità di “vendita” della detrazione fiscale maturata dal singolo condomino sono disciplinate nel Provvedimento 8 giugno 2017 emanato dall’Agenzia delle Entrate e sono sintetizzabili nei seguenti passaggi:

• il condominio approva l’intervento edilizio, quantificando la spesa complessiva da sostenere e imputandola in capo a ciascun condomino per le quote di legge;
• si calcola il 75% – 85% sul plafond di spesa massima di legge e si determina la quota di detrazione spettante a ciascun condomino;
• il condomino potrà cedere la detrazione a lui imputabile:
  • sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori;
  • oppure sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio;
• il condomino pattuisce con il cessionario il prezzo di cessione del credito (su tale aspetto non vi sono indicazioni ufficiali e, pertanto, lo stesso sarà rimesso alla libera contrattazione delle parti) e le modalità di pagamento dello stesso;
• se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, il condomino comunica all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo, oltre al proprio nome, cognome e codice fiscale;
• l’amministratore del condominio comunica annualmente all’Agenzia delle Entrate la denominazione e il codice fiscale del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto nonché l’ammontare dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente e alle quali il condomino cedente ha contribuito. Inoltre, lo stesso amministratore consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili sostenute nell’anno precedente dal condominio;
• a partire dal 10 marzo dell’anno successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa, il credito fiscale diventa disponibile per il cessionario;
• il credito d’imposta così acquistato dal cessionario è ripartito in cinque quote annuali di pari importo, utilizzabili in compensazione per il pagamento di altri tributi e contributi tramite il modello F24, fermo restando che la quota di credito eventualmente non utilizzata nell’anno potrà essere utilizzata negli anni successivi, ma non potrà mai essere richiesta a rimborso;
• la detrazione fiscale, una volta ceduta, potrà essere successivamente nuovamente ceduta ad altri soggetti.