Studio di fattibilità Bonus 110% e ripartizione delle spese

Una delle domande più frequenti che gli amministratori mi hanno rivolto in questi giorni riguarda le modalità di riparto dello studio di fattibilità, o meglio: delle indagini tecniche preliminari finalizzate a ottenere il recupero fiscale del 110%.

Il principio “naturale” per ripartire una spesa in condominio è quello di cui all’art. 1123 comma 1 c.c., ossia secondo i millesimi di proprietà; tale regola trova poi le sue eccezioni nei commi e negli articoli seguenti (1123 comma 2 e 3 c.c., 1124 c.c., 1125 c.c. ecc.). Ulteriore concetto più volte ribadito dalla Corte di Cassazione è quello secondo cui una spesa non possa essere suddivisa in parti uguali, salvo delibera all’unanimità o convenzione contrattuale.

Sul punto, si richiama la sentenza della Cassazione Civile n. 24925 del 07.10.2019:

“I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, o col consenso di tutti i condomini (…) In assenza di limiti posti dall’art. 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni”.

Fatte queste premesse, possiamo analizzare le modalità di riparto delle indagini preliminari finalizzate a verificare la possibilità o meno di procedere con opere che possano beneficiare della detrazione d’imposta al 110%. Tali verifiche, generalmente, riguardano l’intero edificio e sono finalizzate all’esecuzione di lavori da eseguire sulle parti comuni; proprio per questo motivo ritengo che la modalità di riparto più corretta comporti l’utilizzo dei millesimi di proprietà.

Potranno fare eccezione eventuali attività svolte in favore del singolo proprietario le quali dovranno essere da lui espressamente e preventivamente accettate.

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I tecnici, solitamente, formulano un preventivo basato sul seguente criterio: cifra di € X moltiplicata per il numero di unità immobiliari; questo non cambia i termini di riparto della spesa ed è la stessa modalità con cui ogni amministratore quantifica il proprio compenso. Per evitare confusione fra i condomini si può presentare in assemblea un preventivo il quale indichi la cifra complessiva e non la modalità di calcolo.

In conclusione, ritengo che, in via generale, le spese inerenti le indagini preliminari vadano suddivise in ragione dei millesimi di proprietà; in alternativa, con l’unanimità dei consensi, si potrà approvare una suddivisione della spesa in parti uguali.

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