Superbonus 110%: quale ruolo per l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio può essere ritenuto responsabile per la mancata fruizione dell’agevolazione. È quindi importante che segua in prima persona gli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale e si occupi degli adempimenti necessari per godere del beneficio fiscale.

Infatti, la giurisprudenza ha confermato la responsabilità dell’amministratore per la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte del condomino, se vi è dimostrazione che questo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento; in tal senso, si fa riferimento alle sentenze della Corte di Cassazione n.22343 del 26/09/2017 e n.11548 del 14/05/2013.

Per evitare questa “spiacevole” situazione, è fondamentale per l’amministratore di condominio seguire l’intero iter di realizzazione degli interventi e della richiesta del beneficio fiscale, avendo piena cognizione delle varie fasi e delle procedure ex lege previste.

Queste attività potranno essere oggetto di compenso aggiuntivo su riconoscimento dell’assemblea, qualora non si ritenga sufficiente il compenso forfettario in precedenza concordato. Questa interpretazione ritenuta preferibile viene proposta riferendosi alla sentenza della Corte di Cassazione n.5014 del 02/03/2018:

“In tema di condominio, per quanto l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa, rientra nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.”

A monte delle attività e dell’eventuale compenso aggiuntivo per il loro svolgimento, però, è essenziale che l’amministratore abbia conoscenza della materia.

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Entrando più nello specifico, di cosa l’amministratore di condominio si dovrebbe occupare in relazione agli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale che rientrano nel Superbonus 110%, per non incorrere in eventuali ricorsi da parte dei condomini, contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e, infine, nella responsabilità per la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale? Vediamo insieme.

Convocazione dell’assemblea

Innanzitutto, è di primaria importanza per l’amministratore di condominio convocare l’assemblea condominiale ogni qualvolta si renda necessaria la pronuncia da parte dei condòmini per l’avvio e lo svolgimento dei lavori e per la gestione della richiesta di agevolazione fiscale.

Gestione dei rapporti con imprese e tecnici

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Sempre in riferimento agli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale, è opportuno che l’amministratore segua i rapporti con le imprese e i tecnici coinvolti.

Verifica dello studio di fattibilità, individuazione dei requisiti dell’impresa appaltatrice, gestione dei rapporti con l’impresa anche ai fini dello sconto in fattura o della cessione del credito d’imposta, pagamento dell’impresa su affidamento del condominio: l’amministratore è chiamato a svolgere queste e altre operazioni.

Inoltre, l’amministratore può anche assumere il ruolo di Responsabile dei Lavori, salvo nomina di un soggetto diverso.

Attivazione delle pratiche burocratiche

Nell’ambito dei lavori su parti comuni dell’edificio condominiale, l’amministratore è anche tenuto ad acquisire le documentazioni da allegare alla domanda di agevolazione fiscale.

Alcune di queste vengono prodotte da tecnici abilitati, come nel caso dell’asseverazione per gli interventi di efficientamento energetico e dell’asseverazione per gli interventi antisismici.

Vi è anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, ai fini dell’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Tale visto può essere rilasciato da dottori commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro, periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, responsabili dei Caf-impresa o dei Caf-dipendenti..

Inoltre, secondo quanto definito dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia 8 agosto 2020, n. 283847, l’amministratore di condominio rientra nei soggetti a cui è assegnato il compito di inviare all’Agenzia delle entrate la “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica”, per l’esercizio dell’opzione per la cessione o per lo sconto in alternativa alle detrazioni spettanti nella misura del 110 per cento, sempre in riferimento agli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale.

L’amministratore può adempiere al compito direttamente, oppure avvalendosi di un

intermediario di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della

Repubblica n. 322 del 1998.

Adempimenti fiscali

Le spese affrontate dal condominio per gli interventi rientranti nel Superbonus, come le altre spese per l’esecuzione di lavori sulle parti comuni, devono essere inviate annualmente dall’amministratore di condominio all’Amministrazione finanziaria entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese in oggetto.

Conservazione dei documenti

Infine, è opportuno che l’amministratore conservi tutta la documentazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio condominiale e la esibisca in caso di verifiche da parte dell’Agenzia delle entrate.

Tra i documenti da conservare, vi sono in primis quella di natura fiscale, quindi, ad esempio:

• ricevute e fatture passive a dimostrazione della realizzazione dei lavori
• dati e visura catastale dell’edificio interessato dall’intervento
• contabili e ricevute bancarie a riprova dell’avvenuto pagamento delle spese fatturate

Considerata la gran mole di compiti di cui è tenuto a farsi carico, risulta fondamentale per l’amministratore avere una solida conoscenza del Superbonus 110%, in primis degli interventi agevolabili e degli adempimenti.

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