Cila e Superbonus, stato legittimo dell’immobile e condominio

Oggi parliamo del comma 13ter (articolo 119, DL 34/2020) il quale, nella sua prima versione, prevedeva che la dichiarazione di stato legittimo degli immobili plurifamiliari fosse riferita solo alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi; tale norma è stata poi modificata dal D.L. 77/2021, da ultimo convertito in legge con la Legge n. 108 del 29.07.2021.

Esaminiamo quindi:

• cosa dice la nuova norma,
• quali riflessioni sorgono,
• quale può essere un consiglio pratico per l’amministratore di condominio.

Circa gli aspetti urbanistici, ringrazio l’ing. Carlo Pagliai per i continui spunti offerti mediante il suo blog.

Cosa dice il nuovo comma 13bis?

• Gli interventi oggetto di bonus 110, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).
• La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo (art. 9bis, comma 1bis, DPR 380/2001).
• Nella CILA sono attestati: gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.
• Per gli interventi inerenti il bonus 110, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza dell’attestazione dei dati di cui al punto precedente;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.
• Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento (dicitura “spostata” dalla legge di conversione nel comma 13quater art. 119 D.L. 34/2020).
• Con la legge di conversione:
  • l’ambito di applicazione della Cila è stato ampliato anche ai lavori che riguardano le parti strutturali degli edifici o i prospetti;
  • è stato modificato il comma 3 dell’art. 119 precisando che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate  all’articolo  873  del  codice civile (anche in questo caso, solo se si tratta di opere inserite nel superbonus 110);
  • viene inserito (sempre nell’art. 119) il comma 5bis il quale prevede che le violazioni meramente formali fanno decadere il bonus limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità o di omissione (si rimanda alla lettura completa della norma per maggiori approfondimenti).

Riflessioni a seguito della modifica normativa

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L’articolo 119 del D.L. 34/2020 è stato ormai modificato 9 volte; resta da capire quanto tempo resterà intatta la formulazione vigente a seguito della L. 108/2021.

L’esenzione prevista dal comma 13bis riguarda solamente gli interventi oggetto di bonus 110; non ritengo si possa applicare alle detrazioni del 50% e del 90%. Il comma 13bis fa difatti riferimento agli “interventi di cui al presente articolo” (ossia, il 119) e non a quelli previsti dagli altri articoli (lo sconto in fattura per gli altri bonus è indicato nell’articolo 121). Nel caso in cui (come spesso avviene), debbano coesistere molteplici detrazioni, si correrà il serio rischio di decadere dai benefici fiscali per i bonus alternativi al 110 ove vengano riscontrati abusi / difformità.

Nei contratti fino ad oggi esaminati non ho mai riscontrato un capitolato che prevedesse solamente opere al 110%, ma in tutti i casi erano presenti interventi inerenti anche le altre agevolazioni (50%, 90%).

Il fatto che resti impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile (ultimo comma), comporta tutte le conseguenze negative in ordine all’accertamento, da parte della pubblica autorità, di eventuali irregolarità. Ritengo che se il tecnico compie il suo dovere, dovrà dare atto dello stato di fatto dell’immobile e delle eventuali problematiche esistenti; ciò provocherà una sorta di “autodenuncia” da parte del committente.

Le eventuali conseguenze possono essere le più disparate:

• sanzioni ed eventuali ordini di demolizione. Circa questo secondo aspetto, ricordo che non tutti gli abusi possono essere sanati e che ogni caso va affrontato e ragionato singolarmente con il proprio tecnico di fiducia.
• Accertamento di inefficacia della Cila e sospensione dei lavori, con ovvie conseguenze in ordine al rispetto delle tempistiche di conclusione dei lavori.

Ulteriori problemi evidenziati dalla dottrina:

• la Cila non permette varianti in corso d’opera. A questo problema ha tentato di porre rimedio il nuovo comma 13quinquies (articolo 119,  D.L. 34/2020) il quale prevede che “In caso di varianti in corso d’opera queste sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata”; resta però fermo il fatto che tale procedura si applichi solamente al bonus 110% e non agli altri bonus concorrenti.
• se la Cila non viene compilata in modo veritiero rischio, comunque, la revoca dei benefici fiscali; tale aspetto assume ancora più rilevanza circa la necessità di dichiarare che l’edificazione è stata completata (e non solamente iniziata) in data antecedente al 01.09.1967.
• Al di là di quanto previsto dalla normativa, chi acquista il credito (ad esempio, istituti finanziari) può comunque chiedere al condominio di attestare la conformità urbanistica degli immobili oggetto di intervento. Sul punto, raccomando a tutti gli amministratori di leggere con attenzione le autocertificazioni ed i contratti che vengono a loro sottoposti.

Consiglio pratico per l’amministratore

Il mio consiglio per l’amministratore è quello di porre comunque all’ordine del giorno la verifica dello stato legittimo dell’immobile affinché si possa avere un quadro della situazione e delle problematiche che potrebbero emergere.

Nel caso in cui i condomini rifiutino di approvare quanto sopra, personalmente, procederei con gli incarichi tecnici e con i lavori solamente previa delibera / dichiarazione da parte di tutti i proprietari, i quali si assumano i rischi di tale scelta. Capisco la pesantezza di tale affermazione, ma compio la medesima riflessione già fatta nell’articolo relativo alle dinamiche contrattuali e all’assistenza legale:

“Comprendo come tale atteggiamento potrebbe comportare dei rischi “politici” nel condominio (tradotto: revoca e nomina di un altro amministratore), ma le alternative mi sembrano ben più pericolose”.

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