Il bonus del 110% sta generando notevoli grattacapi agli amministratori i quali devono confrontarsi con assemblee condominiali online, assemblee in presenza, general contractor, modifiche legislative, circolari interpretative (…).
Dalle pagine “virtuali” del Danea Blog abbiamo già affrontato alcuni aspetti inerenti, direttamente o indirettamente, il superbonus, ossia la ripartizione del cappotto e dell’indagine preliminare svolta dal tecnico.
Proseguendo questa serie di riflessioni, vorrei affrontare il tema dell’assistenza legale alla fase contrattuale. Pur trattandosi di compenso non oggetto di detrazione, ritengo che tale consulenza sia indispensabile per tutelarsi nell’ambito della gestione dei rapporti fra il condominio, i professionisti e le imprese.
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Lo dico da condomino e dopo avere esaminato diverse proposte contrattuali del tutto sbilanciate in favore dell’impresa e/o del General Contractor; se fossi un amministratore il quale deve gestire un’operazione di questo genere adotterei le seguenti cautele.
- Per quanto possibile (condomini permettendo), affiancarsi di professionisti e imprese conosciuti e fidati.
- Proporre all’assemblea la nomina di un legale al fine di assistere il condominio nell’ambito della sottoscrizione dei contratti proposti dalle imprese e dai professionisti. Se l’assemblea non acconsentirà alla nomina, l’amministratore potrà offrire un’ulteriore prova di aver fatto il possibile per tutelare i suoi amministrati.
- Sottoporre all’approvazione dell’assemblea ogni contratto (anche inerente la fase preliminare) al fine di ottenere un’autorizzazione alla sottoscrizione allegando altresì il documento al verbale.
Se all’interno di tali contratti vi fossero clausole le quali riguardano diritti personali, pretenderei un’autorizzazione a sottoscrivere da parte di ogni singolo proprietario; ritengo che fare diversamente esporrebbe l’amministratore a notevoli rischi. Comprendo come tale atteggiamento potrebbe comportare dei rischi “politici” nel condominio (tradotto: revoca e nomina di un altro amministratore), ma le alternative mi sembrano ben più pericolose.
Leggi anche “Superbonus 110% e ruolo dell’amministratore di condominio“
Un esempio di clausole da attenzionare sono quelle dove si afferma che il condominio cede interamente il credito o concorda nell’applicare lo sconto in fattura. Come già più volte ribadito, il credito fiscale è un diritto personale e il suo utilizzo non può essere stabilito a maggioranza; per tale motivo, se io fossi un amministratore, sottoscriverei un contratto contenente una clausola di questo genere solo dopo aver acquisito le relative dichiarazioni da parte di ogni singolo condomino.
Un’altra clausola a mio avviso molto “pericolosa” riguarda quella inerente le possibili varianti in corso d’opera; lasciare piena libertà all’impresa in ordine all’esecuzione di opere aggiuntive o di lavorazioni ulteriori rispetto a quelle preventivate rappresenta un rischio che, se fossi un proprietario, non mi vorrei accollare. Preferirei, piuttosto, concordare in modo preciso le lavorazioni da effettuare ed, in caso di imprevisti, eventuali percorsi validati dalla Direzione Lavori (imprevisti che non devono però riguardare le opere già quantificate e individuate).
Nonostante l’intervento da parte del legale o le richieste di modifica del contratto formulate direttamente dal condominio, l’impresa potrebbe rifiutarsi di apportare variazioni al testo da lei predisposto; in questo caso la scelta spetterà ai condomini: cambiare fornitore o proseguire assumendosi i relativi rischi.
Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...
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