Contabilità condominiale e isolamento a cappotto: 2 casi pratici

Con l’articolo di oggi vorrei analizzare la sentenza numero 24761 della Cassazione dello scorso novembre in tema di rendiconto condominiale e la sentenza 1551 della Corte d’Appello di L’Aquila in tema di ripartizioni nel caso specifico del cappotto termico.

Cassazione Civile, sentenza n. 24761 del 05.11.2020

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La sentenza in commento affronta diverse tematiche fra le quali appaiono di particolare interesse le riflessioni espresse in ordine ai rendiconti.

Viene ribadito un principio ormai consolidato, ossia il fatto che la contabilità condominiale non debba essere tenuta con forme analoghe a quelle societarie, quanto piuttosto che la medesima sia chiara ed intelligibile per i condomini.

È vero che la sentenza in questione affronta una delibera assembleare antecedente la riforma, ma non ritengo che la L. 220/2012 abbia modificato tale principio; i nuovi articoli 1130 e 1130bis c.c. hanno indicato gli elementi costitutivi del rendiconto senza però stravolgerne la natura e la funzione.

Non posso quindi che concordare con la giurisprudenza di merito la quale si esprime nei medesimi termini qui di seguito richiamati.

Estratto della sentenza:

“È altrettanto consolidato l’orientamento giurisprudenziale che precisa come per la validità della Delib. di approvazione del bilancio condominiale non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società; è invero sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione (…) Neppure si richiede che le voci di spesa siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa”.

Corte d’Appello di L’Aquila, sentenza n. 1551 del 13.11.2020

La spesa di ripartizione del cappotto è tema di attualità; pur confidando di detrarre la maggior parte dell’importo relativo a tale opera, è comunque opportuno riflettere circa la modalità di suddivisione per quelle quote che i condomini dovranno sostenere.

La riflessione assume ancor più valore ove i proprietari decidano di fruire direttamente della detrazione (o di cedere autonomamente il credito maturato) e l’importo speso vada, quindi, complessivamente ripartito, incassato e pagato dal condominio.

Il tema è già stato affrontato nella guida di novembre 2020 distribuita da Danea a tutti i clienti Domustudio. Anche in tale sede si erano evidenziate le due possibili modalità di riparto:

1. in ragione dei millesimi di proprietà fra tutti i condomini;
2. in ragione dell’utilità goduta dalle diverse proprietà.

Salvo fattispecie particolari, ritengo che la formula più corretta sia quella della ripartizione secondo i millesimi di proprietà; è vero che alcuni condomini potrebbero essere più avvantaggiati da questa scelta, ma penso si tratti della soluzione più sostenibile in giudizio.

In alternativa, bisognerebbe scomputare la quota relativa all’isolamento addebitandola solo a chi fruisce di tale manufatto.

Estratto della sentenza:

“quindi nel caso in cui, così come quello in esame, si decida di proteggere con un cappotto termico solo una parte delle mura perimetrali dell’edificio ossia quelle che costituiscono la parte più soggetta all’azione degli agenti atmosferici – nella fattispecie le superfici a sbalzo dell’edificio – poiché l’opera riguarda parti comuni dello stesso (non essendoci alcun titolo che deponga al contrario) ed è deputata a preservare l’intero stabile condominiale garantendone l’isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale, la relativa spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123 primo comma c.c..”.