Spese di scala e criterio dell’altezza di piano

L’articolo 1124 c.c. prevede che le spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori siano ripartite:

• per metà, in ragione del valore delle singole unità immobiliari;
• per metà, esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

La formulazione adottata a seguito della L. 220/2012 ha recepito gli orientamenti già prevalenti in giurisprudenza secondo cui, alle spese di manutenzione e/o ricostruzione degli ascensori, si applicasse, per analogia, la modalità di ripartizione delle spese di scala.

Sul punto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 8015 del 28.03.2017 la quale, pur esaminando un caso antecedente la riforma del condominio, afferma quanto segue:

“Secondo l’orientamento del tutto consolidato di questa Corte, la regola posta dall’art. 1124 c.c., relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica “ratio” (e poi proprio ex lege, a seguito della riformulazione dell’art. 1124 c.c., operata della L. n. 220 del 2012, qui non operante ratione temporis), alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani)”.

In conseguenza dei principi di cui sopra, è importante ricordare che ogni spesa (ordinaria e straordinaria) riferita alle scale ed all’ascensore dovrà essere ripartita secondo i criteri di cui all’articolo 1124 c.c.; rientrano quindi in tale ipotesi, ad esempio, la sostituzione della cabina dell’ascensore e il rifacimento della pavimentazione delle scale.

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Il criterio di cui sopra, come le altre disposizioni in tema di ripartizione delle spese, è derogabile da una clausola contrattuale o da una convenzione approvata all’unanimità.

Circa la metà della spesa da suddividere in ragione dell’altezza di ogni appartamento rispetto al piano, ci si è chiesti, in presenza di più appartamenti posti sul medesimo livello, se la relativa “quota altezza” vada ripartita in parti uguali oppure in proporzione del valore millesimale.

Il tema è stato risolto dalla sentenza del Tribunale di Massa n. 712 del 12.10.2018 la quale ha ritenuto più corretto il primo criterio. Nel testo della sentenza si evidenziano due aspetti.

• L’ampiezza degli appartamenti viene già considerata nella metà di spesa ripartita secondo i criteri di proporzionalità dell’art. 1123 c.c.. Se si dovesse applicare tale principio anche per determinare la quota ripartita in funzione dell’altezza, si andrebbe a “diluire” l’efficacia del parametro di piano voluto dal legislatore.
• L’utilizzo da parte del legislatore dell’avverbio “esclusivamente” sottolinea la funzione del parametro di altezza: considerare il maggior uso e la maggior utilità effettuata dai condomini dei piani alti.

Si riporta un estratto della sentenza:

“Più complessa appare la problematica relativa all’applicazione del parametro altezza previsto dall’art. 1124 c.c., posto che talune delle parti in causa – ovviamente in funzione del vantaggio che alle stesse ne deriva – sostengono che fra più unità poste allo stesso piano debba comunque valutarsi anche la loro diversa consistenza ed altre ritengono invece che il parametro dell’altezza – in base al quale va ripartito il 50% delle spese – vada considerato puro, ovvero calcolando il solo dato della elevazione dal suolo, indipendentemente dalla diversa caratura millesimale delle unità ivi poste.

Tale ultima soluzione appare più rispondente alla ratio della norma, che considera già la diversa consistenza delle unità immobiliari imputando metà delle spese secondo i valori generali previsti dall’art. 1123 c.c. (…)”.

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