Rifacimento balconi aggettanti e frontalini: la ripartizione spese.

Rifacimento balconi aggettanti e frontalini: la ripartizione spese. Una possibile risposta al: “chi paga?”

Una delle questioni più annose da affrontare in tema di amministrazione condominiale è la ripartizione delle spese per il rifacimento e la ristrutturazione di balconi e frontalini. Vediamo nel dettaglio cosa dice la legge in merito

La domanda che più frequentemente viene posta a chi afferma di essere esperto di condominio e di questioni condominiali, è relativa a chi deve pagare le spese di ristrutturazione o rifacimento dei balconi, e in particolare dei frontalini, che sono quegli elementi verticali che ricoprono ed adornano la parte esterna del piano di calpestio e del solaio del balcone stesso.

Negli anni si sono succedute sentenze di diversi orientamenti, sino ad arrivare ad un indirizzo più o meno condiviso, ben riassunto nella Cass. civ. Sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637 in Mass. Giur. It., 2000 ed in Giust. Civ., 2000, I nonché in Riv. Giur. Edil., 2000, I ed in Arch. Locazioni, 2003, 238, ai sensi della quale:

“I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata”.

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In particolare, si distinguevano i balconi aggettanti, quelli cioè che sporgono rispetto alla verticale dell’edificio, dai balconi a castello, ovvero quei balconi che sono strutturalmente inseriti all’interno della sagoma dell’edificio, rimanendo delimitati ed incassati nelle mura perimetrali da uno o più lati dalla facciata stessa.

Anche prima della riforma del 2012, inoltre, la giurisprudenza, non avendo mai considerato tassativo l’elenco dei beni comuni contenuti nell’art. 1117cc, pacificamente riconosceva la facciata dell’edificio come soggetta alla presunzione di condominialità, ma spesso specificava che tale era in quanto riuniva in sé elementi strutturali necessari all’esistenza dello stabile.

Significativa la pronuncia della Suprema Corte ai sensi della quale:

“La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n.1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà” (Cass. civ. Sez. II, 30 gennaio 1998, n. 945 in Mass. Giur. It., 1998).

Tuttavia la novella normativa del 2012 ha inserito espressamente le facciate tra le parti comuni, senza alcuna indicazione della funzione strutturale alla quale aveva fatto riferimento la giurisprudenza nel corso degli anni. Può quindi essere ipotizzata una funzione meramente estetica della facciata – essendo la funzione strutturale svolta da altri elementi esplicitamente indicati dallo steso art.1117cc – anch’essa certamente funzione comune, aumentando la godibilità degli appartamenti ed anche il loro valore.

Se questo è sostenibile, sotto tale profilo a partire dal 2012 (o meglio dal giugno 2013 – entrata in vigore della L.220/2012) non ha più senso alcuno la distinzione tra balconi a castello e balconi aggettanti, essendo entrambi ricompresi nella nozione di facciata e dunque rientranti nella presunzione di condominialità. Conseguenza di una tale ricostruzione è che viene a cadere l’annosa questione della proprietà e ripartizione spese dei frontalini, in quanto anch’essi facenti parte dei balconi e della facciata dell’edificio.

Nella pratica giudiziaria una tale impostazione ancora non ha preso piede, ma buona parte dei magistrati nel merito tendono ad estendere il più possibile la nozione di necessità all’uso comune prevista dal n.1 dell’art.1117cc, spesso approfittando della funzione di protezione dagli agenti atmosferici che i balconi aggettanti, con tutti i loro elementi, svolgono rispetto alle parti verticali dell’edificio. Il risultato finale è lo stesso, e l’una non esclude l’altra, ma forse la motivazione più ovvia e meno opinabile per sostenere la condominialità dei balconi, e dei frontalini in particolare, è proprio nella novella del 2012.
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Post Scriptum

L’articolo proposto è uno spunto di riflessione.

Il concetto di base è – come scritto nell’articolo – che tutta la giurisprudenza è “antiquariato” perchè tutte le sentenze sono pre-riforma.

La lettura dell’art.1117cc proposto è un’alternativa possibile, giuridicamente fondata e normativamente orientata, laddove si interpreti in maniera estensiva il termine “facciata”. Il presupposto è che l’intervento del legislatore della riforma dovrebbe essere stato indirizzato a fare chiarezza ed a semplificare, e non a scrivere parole inutili. Non vi era nessuno, pre-riforma, che mettesse in dubbio che i muri perimetrali fossero condominiali (tanto per fare un esempio), mentre la questione dei frontalini era (ed è) sempre molto dibattuta.

Allora, perché non dare un senso a quanto inserito appositamente nel nuovo art.1117cc, cioè il fatto che la facciata sia un bene comune? Tutti abbiamo sempre concordato che il 1117 non era un elenco tassativo e non era esaustivo. Allora perché esplicitare la facciata? Una risposta sensata è proprio quella di dire: tutto quello che si vede, che ricopre esternamente l’edificio, è condominiale, e quindi anche i frontalini.

Sulla citata sentenza del 1998 in tema di facciata. All’epoca la facciata veniva dichiarata condominiale perché svolge funzione strutturale al pari dei muri portanti. Ma la riforma, come chiarito nell’articolo, non parla di funzione strutturale e non limita al n.1 del 1117, la condominialità agli elementi strutturali. Inoltre, proprio per dirla tutta, nell’elenco del 1117 la facciata è stata inserita non tra gli elementi strutturali (fondazioni, muri maestri, pilastri ecc), ma tra quelli che svolgono altre funzioni (portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili).

Circa la distinzione dei frontalini rispetto alla parte anteriore del solaio del balcone, la proposta dell’articolo è quella di affrontare la questione da un altro punto di vista. In giurisprudenza abbiamo letto di tutto (dalla condominialità alla proprietà esclusiva del piano di sopra, alla comproprietà in forza del 1125…). Bene. Ora ragioniamo in termini di facciata e rivalutiamo la questione. Se il frontalino fosse proprietà privata dovrei poterlo decorare a mio piacimento, ma in realtà sono vincolato dal decoro condominiale perché… incide sull’estetica della facciata! Allora, perché non dire apertamente che fa parte della facciata?

Ovviamente la proposta avanzata nell’articolo rimane solo una proposta e non una soluzione definitiva (come già evidenziato nel titolo: una possibile risposta). Sarà la giurisprudenza, al solito, a condizionare le scelte degli amministratori di condominio. Ma se nessuno prospetta nuove soluzioni, quale Giudice si scosterà dalle proprie convinzioni?


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Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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