Verbale assemblea condominiale vizi e nullità

Verbale assemblea condominiale, casi pratici di vizi e nullità (+VIDEO)

Scopri quali sono i vizi del verbale d’assemblea condominiale e i casi pratici di nullità nella Rubrica Gestione condominio curata da Danea ed Euroconference

Segue al primo articolo: Verbale assemblea condominiale, inquadramento generale: chi lo scrive e qual è il contenuto (+Video)

Entrando ora nella disamina di alcune situazioni concrete e dei rischi che corre un verbale assembleare non correttamente redatto, è bene subito evidenziare come la mancanza del verbale d’assemblea condominiale in prima convocazione renda invalida l’assemblea in seconda convocazione.

In buona sostanza, la prima preoccupazione di colui che viene chiamato a giudicare sulla validità o meno dell’assemblea, laddove tale vizio sia stato eccepito, è quella di verificare se l’assemblea di condominio si sia svolta in prima o in seconda convocazione (con la nota differenza di quorum costitutivo – come introdotto dalla legge di riforma 220/2012 – e di quorum deliberativo) e se la seconda convocazione sia stata realmente tale.

Per compiere tale verifica il giudice ha a disposizione solo i verbali assembleari, per cui, laddove manchi il verbale dell’assemblea in prima convocazione, in quello di seconda convocazione ci deve essere quanto meno l’indicazione del fatto che la prima convocazione sia andata deserta (o comunque una breve indicazione del motivo per il quale la prima convocazione non si sia correttamente tenuta). L’assenza di una tale indicazione fa ritenere al giudice che l’assemblea svoltasi sia stata in realtà una prima convocazione, con tutte le conseguenze del caso.

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Altro vizio tipico dei verbali di assemblea di condominio è quello della mancata indicazione per nome e millesimi dei votanti in delibere assunte a maggioranza. Ogni qual volta un’assemblea condominiale assuma una delibera con la maggioranza dei voti favorevoli – e dunque non all’unanimità – sul verbale deve essere indicato il nominativo ed il numero di millesimi rappresentati di ciascun voto.

Questa puntigliosa operazione serve a tutelare coloro i quali vogliano impugnare la delibera assembleare, perchè l’assenza di indicazione nominativa renderebbe per loro impossibile adire il giudice ai sensi dell’articolo 1137 cc, il quale prevede che la delibera possa essere impugnata solo da chi abbia votato sfavorevolmente all’assunzione della stessa o si sia astenuto o sia stato assente.

Va detto, tuttavia, che la giurisprudenza reputa sufficiente che dal corpo complessivo del verbale e dei suoi allegati si possano evincere le indicazioni necessarie. Il vizio in questione comporta l’annullabilità della delibera assunta, che potrà essere impugnata entro trenta giorni dallo svolgimento dell’assemblea (per i presenti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti).

Ancora un altro vizio che spesso inficia la validità delle delibere assembleari in quanto condizionano il corretto svolgimento dell’assemblea è la violazione delle norme in materia di convocazione e la mancata attestazione a verbale, da parte del presidente dell’assemblea, che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati e che sono stati rispettati i termini liberi di giorni richiesti dalla legge.

Come noto, l’assemblea può deliberare solo se tutti gli aventi diritto sono stati ritualmente convocati (quindi non solo i condomini, ma anche gli usufruttuari o gli inquilini – nel caso specifico delle delibere relative alla gestione ordinaria dell’impianto di riscaldamento ed alle relative spese).

Altro vizio potenziale del verbale assembleare è quello di carenza rispetto a requisiti che la legge impone rispetto a specifiche questioni. È il caso della delibera per modificare la destinazione d’uso di un bene comune, che ai sensi del nuovo articolo 1117ter del codice civile prevede che la convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

Inoltre la convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso. Infine, la deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti sopra descritti.

Rubrica e video a cura di Euroconference società del gruppo TeamSystem, al quale appartiene anche Danea.

Euroconference è leader nel settore della formazione dedicata ai professionisti.

Vai al prossimo capitolo: “Assemblea di condominio e Conflitto di interessi“.

photo credit: Rob Nguyen licence cc


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Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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