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Assemblea condominiale: i non condomini partecipanti con diritto di voto

Esistono situazioni in cui i non condomini possono intervenire in assemblea e, in casi specifici, hanno anche diritto di voto. La parola all’esperto

 

L’assemblea oltre ad essere luogo di incontro e scontro, è anche il luogo in cui si forma la volontà condominiale che si cristallizza attraverso le delibere che vengono assunte. Le delibere sono valide se assunte con un determinato quorum indicato espressamente dal codice civile (principalmente nell’art.1136). Non esistono delibere assunte al di fuori dell’assemblea condominiale. Pertanto di base si tiene a ritenere che l’assemblea sia composta esclusivamente da condomini. Ma così non è.

Altri soggetti possono intervenire a vario titolo nell’assemblea pur non essendo condomini. Ed alcuni di essi hanno anche diritto di voto.

 

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Soggetti senza diritto di voto

Senza diritto di voto e in determinate circostanze possono intervenire in assemblea:

  • professionisti a supporto dell’amministratore (avvocati, ingegneri…);
  • imprese che possono fornire chiarimenti su preventivi o lavori effettuati;
  • vari soggetti e professionalità a supporto di singoli condomini.

Tutti soggetti che l’assemblea dovrebbe espressamente autorizzare a rimanere per evitare problemi di privacy…

Senza dimenticare che il primo ad intervenire in assemblea senza diritto di voto è proprio l’amministratore al quale ormai, sulla base del riformato art.67 disp. att. c.c., non possono essere conferite deleghe.

Vi sono poi delle situazioni particolari in cui un’unità immobiliare è di proprietà di più soggetti, per cui i comproprietari – avendo in totale diritto a un unico voto – dovranno scegliere il loro rappresentante in assemblea, oppure casi in cui il singolo condomino non potrà o non vorrà partecipare personalmente e allora ha il potere di conferire apposita delega ad un altro soggetto perché partecipi in suo nome e per suo conto all’assemblea, esercitando i poteri che gli sono propri – primo fra tutti il diritto al voto.
Anche questo sarebbe un caso in cui un non-condomino partecipa all’assemblea con diritto di voto, ma qui il non-condomino partecipa e vota con potere delegato dal condomino – è come se fosse il condomino.

Leggi anche: La delega per l’assemblea condominiale: requisiti di forma e il caso della delega in bianco

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Soggetti con diritto di voto

Diverso è il caso di soggetti che, pur non essendo condomini o da questi delegati, possono partecipare e votare nell’assemblea condominiale.

Usufruttuario

Primo tra questi è l’usufruttuario che, ai sensi dell’art.67 disp.att.c.c.:

“esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Essi sono direttamente obbligati a concorrere nelle relative spese in solido con i proprietari. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario”

Per essere completa la lettura bisogna quindi analizzare il disposto dell’art.1006 cc, ai sensi del quale:

“Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell’usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell’usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l’usufruttuario ha diritto di ritenere l’immobile riparato”

Nonché, evidenziare che i  lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 cc sono i miglioramenti e le addizioni che l’usufruttuario ha diritto di effettuare sul bene oggetto di usufrutto.

Laddove l’usufruttuario voglia esercitare il proprio diritto a effettuare miglioramenti e/o addizioni, avrà anche il relativo diritto di voto nell’assemblea dei condomini.

Conduttore e Comodatario

Altro tipico non condomino che in alcuni casi ha un proprio diritto di voto è il conduttore che, ai sensi dell’art.10, primo comma, della legge 392/78, ha diritto di intervento e di voto limitatamente alle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Al conduttore è equiparato il comodatario. Ai sensi del secondo comma del medesimo art.10 della L.392/78, nelle delibere relative alla modifica degli altri servizi comuni invece il conduttore ha solo diritto di intervento, ma non di voto.

Il conduttore dovrebbe essere convocato alle assemblee per le quali ha diritto di mero intervento o diritto di intervento e voto. Tuttavia la sua mancata convocazione non determina l’invalidità della delibera che venga assunta in tale assemblea.

Rent to Buy

Ancora, l’art.23 del DL 133/2014 (Sblocca Italia) ha introdotto in Italia la “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, meglio nota come Rent to Buy.

La figura del conduttore/acquirente è una figura molto particolare. Non è proprietario, non è conduttore, non è usufruttuario, ma è un po’ tutti e tre nel medesimo tempo.

Il conduttore/acquirente ha diritto di voto in assemblea nelle deliberazioni relative all’ordinaria amministrazione e al godimento delle parti e dei servizi comuni. E questo in virtù del richiamo alla disciplina dell’usufrutto contenuta nel terzo comma dell’art.23, per il quale al contratto di rent to buy si applicano le norme contenute negli articoli da 1002 a 1007 e da 1012 a 1013 del codice civile.

Leggi anche: Il rent to buy e la gestione condominiale


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Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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