Caduta calcinacci: cosa deve fare l'amministratore di condominio

Succede che lo stabile condominiale perda pezzi ed il povero amministratore debba decidere se intervenire in urgenza, se convocare l’assemblea, se ignorare la cosa…
Nel trattare la questione cercherò di delineare cosa sia previsto che l’amministratore faccia e cosa è bene che l’amministratore faccia, perché non sempre le due cose coincidono.

L’art.1130, n.4, del codice civile stabilisce che è attribuzione dell’amministratore “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”.

Inoltre l’art.1135, co.2, dispone che:

“L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.

Per cui nessun dubbio che se il distacco deriva da parti comuni dell’edificio l’amministratore debba provvedere immediatamente alla messa in sicurezza dello stabile. Ma nel caso in cui il distacco di materiale provenga da parti dell’edificio per le quali vi sia dubbio in merito alla natura (comune o esclusiva), cosa dovrà fare l’amministratore?

Leggi anche: Fattura a condominio: ritenuta d’acconto e detrazioni fiscali

ES: Distacco di calcinacci da un frontalino dell’ultimo piano dell’edificio

A prescindere da quanto detto nel precedente intervento, di certo senza una sentenza emessa specificamente per il singolo condominio in questione, nessuno potrà mai affermare con certezza granitica la proprietà esclusiva del frontalino in capo al proprietario dell’appartamento cui afferisce (proprio perché la giurisprudenza sul punto è molto ondivaga e nuove disposizioni normative possono indurre ad interpretazioni variegate).

La formazione periodica per l'amministratore di condominio conta!
Segui il corso dal tuo PC e scegli dove tenere l'esame in aula dalla rosa di città disponibili in tutta Italia.

Nel dubbio, cosa dovrà fare l’amministratore, e cosa può capitare se opta di non fare?

Il consiglio è quello di mettere in ogni caso in sicurezza l’immobile con la massima urgenza, sia al fine di evitare eventuali responsabilità penali in caso di danni a terzi, sia al fine di evitare eventuali responsabilità civili ed ipotetici ingenti esborsi. Una volta effettuato l’intervento di messa in sicurezza si potrà discutere circa l’imputazione della spesa al condominio ovvero al singolo condomino.

Leggi anche: Rifacimento balconi aggettanti e frontalini: la ripartizione spese

Un esempio chiarificatore

In un condominio vi è distacco da un balcone del secondo piano e vi è pericolo di distacco dal lastrico solare in proprietà esclusiva. L’amministratore, considerando la vicenda di natura esclusivamente privata, decide di non intervenire.

Vengono chiamati i vigili del fuoco che provvedono al transennamento di una larga parte di suolo pubblico (facendo quindi partire l’obbligo del relativo pagamento di indennità).

L’amministratore preferisce far subire al condominio un giudizio per l’accertamento dell’obbligo di manutenzione invece di intervenire medio tempore, ed all’esito dello stesso viene stabilito che spettava al condominio provvedere alla messa in sicurezza ed alla manutenzione del bene, nello specifico dichiarando la condominialità dei frontalini in questione.

A questo punto il condominio si trova a dover effettuare i lavori e pagare una enorme somma di occupazione di suolo pubblico che, nel frattempo, non era stato liberato non essendo stato messo in sicurezza lo stabile. Il condominio potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore per le scelte sbagliate da lui effettuate e che hanno causato un danno economico rilevante.

Morale di tutto ciò: nello svolgere l’attività di amministratore non conta solo ciò che deve essere fatto, ma anche ciò che sarebbe saggio fare, proprio perché tra il condominio e l’amministratore esiste quel rapporto di mandato che prevede di comportarsi secondo la diligenza del buon padre di famiglia.