Spese straordinarie del condominio ed effetti dell’art. 63 disp. att.ve c.c.

Nell’articolo “Vendita all’asta e debiti condominiali” abbiamo parlato di quali siano gli effetti per chi acquista all’asta un immobile posto all’interno di un condominio. Tali effetti non riguardano solamente il caso dell’esecuzione immobiliare, ma ogni ipotesi di acquisto (trattativa privata, acquisto da fallimento …).
La norma di riferimento è l’art. 63 comma 4 c.c.:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Chi subentra nei diritti di un condòmino dovrà quindi farsi carico di ogni eventuale debito maturato nel corso della gestione in corso e della gestione precedente rispetto al suo acquisto; alcune precisazioni:

• per individuare la gestione in corso occorre fare riferimento al momento in cui è avvenuto il trasferimento del bene;
• con “anno in corso”, si intende la “gestione condominiale” che potrebbe non corrispondere all’anno solare;
• al nuovo condòmino non potranno essere addebitate spese legali liquidate a carico del precedente proprietario.

Spese straordinarie del condominio: l’addebito al nuovo acquirente

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Solitamente, uno dei punti di contrasto fra il nuovo acquirente e l’amministratore riguarda l’eventuale addebito di spese straordinarie. Tali oneri potranno essere addebitati al nuovo proprietario purché siano stati deliberati nel periodo richiamato dalla norma (gestione in corso e gestione precedente). Pertanto, in ipotesi di gestione corrispondente all’anno solare, se l’acquisto è avvenuto il 23.12.2021 e le spese straordinarie sono state deliberate il 02.01.2020, il nuovo proprietario è obbligato a saldarle; nei confronti del condominio non valgono eventuali diversi accordi fra venditore / acquirente.

Tema diverso è il rapporto fra venditore / acquirente; sotto questo profilo, il soggetto a cui va imputata la spesa straordinaria è chi era proprietario al momento della delibera.

Sul punto, si richiama la sentenza della Cassazione Civile n. 13505 del 20.05.2019:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Occorrendo individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 2, quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 – 2, 25/01/2018, n. 1847; Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, sempre che gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro”.