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Vendita all’asta e debiti condominiali: cosa e quanto paga la nuova proprietà?

Vendita all'asta e debiti condominiali: mini-guida pratica - Danea Blog

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo alle spese relative all’anno in corso e a quello precedente: l’individuazione della data per il calcolo

 

Quando un immobile all’interno del condominio viene venduto all’asta, nella stragrande maggioranza dei casi il ricavato è assorbito dalla banca in quanto tutelata da una garanzia di primo grado.

Il condominio, anche se ha ottenuto un decreto ingiuntivo ed è intervenuto nella procedura, spesso non riesce a soddisfarsi degli importi arretrati. L’amministratore ha quindi interesse a comprendere quale cifra possa essere pretesa dall’acquirente diventato nuovo condomino.

La norma di riferimento è l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile il quale, al comma 4, statuisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo alle spese relative all’anno in corso e a quello precedente.

La data su cui basarsi per il calcolo dell’anno in corso e quello precedente è quella del decreto di trasferimento e non il giorno dell’asta: solitamente il trasferimento avviene qualche mese dopo. Tale termine dipende anche dal momento in cui il soggetto che si è aggiudicato il bene corrisponde il saldo di aggiudicazione.

Quando la norma parla di anno in corso e anno precedente fa riferimento alla gestione condominiale che può non coincidere con l’anno solare. La gestione condominiale potrebbe decorrere dal 1° gennaio al 31 dicembre, oppure, ad esempio, dal 1° giugno al 31 maggio.

Per individuare la gestione in corso e quella precedente, è necessario considerare la data del decreto di trasferimento e verificare all’interno di quale gestione si trova.

Se la gestione corrisponde all’anno solare e l’acquisto avviene all’interno del 2017, l’aggiudicatario si farà carico della gestione 2017 e della gestione 2016.

Se la gestione condominiale va dal 1° giugno al 31 maggio ed il decreto di trasferimento è avvenuto a marzo del 2016, l’aggiudicatario si farà carico della gestione 2015/2016 e della gestione 2014/2015.

Le spese straordinarie

Tali calcoli sono importanti anche con riferimento alle spese straordinarie.

Per capire se l’importo relativo ad un’opera straordinaria possa essere posta a carico dell’acquirente di un appartamento, occorre verificare che la delibera di approvazione dell’intervento (a preventivo) rientri nell’arco temporale della gestione in corso e di quella precedente.

Esempio 1

  • Gestione dal 1° gennaio al 31 dicembre.
  • Decreto di trasferimento a marzo del 2016.
  • Delibera di approvazione (a preventivo) dei lavori straordinari del tetto assunta ad aprile del 2015.

In questo caso l’importo relativo ai lavori straordinari potrà essere richiesto all’acquirente del bene in quanto rientra nella fascia temporale “gestione in corso / gestione precedente” (gestione 2015 e 2016).

Esempio 2

  • Gestione dal 1° gennaio al 31 dicembre.
  • Decreto di trasferimento a marzo del 2016.
  • Delibera di approvazione (a preventivo) dei lavori straordinari del tetto assunta dicembre 2014.

In questo caso l’importo relativo ai lavori straordinari non potrà essere richiesto all’acquirente del bene in quanto non rientra nella fascia temporale “gestione in corso / gestione precedente” (gestione 2015 e 2016).

A conferma di quanto fin qui esposto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 7395 del 2017.

Eventuali spese legali in capo al condomino precedente o saldi antecedenti la gestione in corso e quella precedente dovranno essere recuperati nei confronti del precedente proprietario o posti, giocoforza, a carico di tutti gli altri condomini (escluso chi ha comprato il bene all’asta).

Matteo Peroni

Nasce a Brescia nel 1979; durante l’università si appassiona al diritto condominiale ed a tutte le (numerose) problematiche collegate. Collabora con l’Anaci tenendo corsi di formazione e scrivendo ...

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