Quando un immobile all’interno del condominio viene venduto all’asta, nella stragrande maggioranza dei casi il ricavato è assorbito dalla banca in quanto tutelata da una garanzia di primo grado.
Il condominio, anche se ha ottenuto un decreto ingiuntivo ed è intervenuto nella procedura, spesso non riesce a soddisfarsi degli importi arretrati. L’amministratore ha quindi interesse a comprendere quale cifra possa essere pretesa dall’acquirente diventato nuovo condomino.
La norma di riferimento è l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile il quale, al comma 4, statuisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo alle spese relative all’anno in corso e a quello precedente.
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La data su cui basarsi per il calcolo dell’anno in corso e quello precedente è quella del decreto di trasferimento e non il giorno dell’asta: solitamente il trasferimento avviene qualche mese dopo. Tale termine dipende anche dal momento in cui il soggetto che si è aggiudicato il bene corrisponde il saldo di aggiudicazione.
Quando la norma parla di anno in corso e anno precedente fa riferimento alla gestione condominiale che può non coincidere con l’anno solare. La gestione condominiale potrebbe decorrere dal 1° gennaio al 31 dicembre, oppure, ad esempio, dal 1° giugno al 31 maggio.
Per individuare la gestione in corso e quella precedente, è necessario considerare la data del decreto di trasferimento e verificare all’interno di quale gestione si trova.
Se la gestione corrisponde all’anno solare e l’acquisto avviene all’interno del 2022, l’aggiudicatario si farà carico della gestione 2022 e della gestione 2021.
Se la gestione condominiale va dal 1° giugno al 31 maggio ed il decreto di trasferimento è avvenuto a marzo del 2022, l’aggiudicatario si farà carico della gestione 2021/2022 e della gestione 2020/2021.
Le spese straordinarie
Tali calcoli sono importanti anche con riferimento alle spese straordinarie.
Per capire se l’importo relativo ad un’opera straordinaria possa essere posta a carico dell’acquirente di un appartamento, occorre verificare che la delibera di approvazione dell’intervento (a preventivo) rientri nell’arco temporale della gestione in corso e di quella precedente.
Esempio 1
- Gestione dal 1° gennaio al 31 dicembre.
- Decreto di trasferimento a marzo del 2022.
- Delibera di approvazione (a preventivo) dei lavori straordinari del tetto assunta ad aprile del 2021.
In questo caso l’importo relativo ai lavori straordinari potrà essere richiesto all’acquirente del bene in quanto rientra nella fascia temporale “gestione in corso / gestione precedente” (gestione 2021 e 2022).
Esempio 2
- Gestione dal 1° gennaio al 31 dicembre.
- Decreto di trasferimento a marzo del 2022.
- Delibera di approvazione (a preventivo) dei lavori straordinari del tetto assunta dicembre 2020.
In questo caso l’importo relativo ai lavori straordinari non potrà essere richiesto all’acquirente del bene in quanto non rientra nella fascia temporale “gestione in corso / gestione precedente” (gestione 2022 e 2021).
A conferma di quanto fin qui esposto, si richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 7395 del 2017.
Infine, una mia considerazione personale:
Eventuali spese legali in capo al condomino precedente o saldi antecedenti la gestione in corso e quella precedente dovranno essere recuperati nei confronti del precedente proprietario o posti, giocoforza, a carico di tutti gli altri condomini (escluso chi ha comprato il bene all’asta).
![L'art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Sulla scorta di questa indicazione, si riteneva che la concessione del decreto ingiuntivo che l'amministratore poteva richiedere contro il condomino moroso dovesse essere chiesto entro la scadenza dell'anno solare (31 dicembre) sulla base del bilancio preventivo approvato dall'assemblea, mentre a partire dal 1 gennaio bisognava depositare il bilancio consuntivo (il che voleva dire attendere l'esito dell'assemblea condominiale in cui veniva approvato il bilancio). Al contrario, spiega Cass. Civ. Ord. n.7395 del 22 marzo 2017: “L'anno, cui fa riferimento l'articolo 63 disp. att. c.c., comma 2 [ora comma 4] deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, percio', coincidente con l'anno solare. La conclusione raggiunta e' coerente col principio, elaborato da questa Corte, della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (articolo 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (articolo 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'articolo 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio". Il che vuol dire che l'anno deve essere rispettato, ma non inteso come anno solare (1 gennaio – 31 dicembre) bensì come anno di gestione. Se l'anno di gestione condominiale è 1 aprile – 31 marzo, quest'ultimo giorno sarà quello da considerare anche ai fini della richiesta ed emissione di un decreto ingiuntivo. Un'ultima notazione. Ai sensi del novellato art.1129 cc l’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63 disp att cc. Il legislatore della riforma ha preferito – opportunamente – indicare la dicitura “chiusura dell'esercizio” e tralasciare ogni indicazione all'anno.](../wp-content/uploads/2018/03/art-63-morosita-decreto-ingiuntivo.jpg)
Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...
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