La mediazione condominiale obbligatoria: come e quando

La mediazione è l’istituto che prevede la partecipazione intorno ad un tavolo di tutte le parti di un probabile contenzioso per un incontro volto alla effettiva ricerca di una soluzione facilitata dalla professionalità di un soggetto terzo ed imparziale chiamato mediatore.

Mediazione: obbligatorietà e ruolo dell’amministratore

Per le controversie relative ad alcune materie la mediazione è obbligatoria, il che vuol dire che il prodromico esperimento della mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Tra queste materie vi sono anche le questioni condominiali, per tali intendendosi, ai sensi dell’art.71-quater disp.att.c.c., “quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”.

L’amministratore di condominio non può presenziare alla mediazione se non tramite apposito conferimento di poteri da parte dell’assemblea condominiale, il che deve avvenire prima del primo incontro informativo, cioè prima dell’incontro nel quale la parte chiamata (che in un processo sarebbe il convenuto) ha piena contezza della domanda dell’istante. Dispone la norma che la legittimazione a partecipare alla mediazione è conferita all’amministratore con la maggioranza di cui all’articolo 1126, secondo comma, del codice civile, e dunque … tanto in prima quanto in seconda convocazione.

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L’amministratore deve essere affiancato obbligatoriamente da un avvocato, visto che dallo svolgimento e dall’esito della mediazione possono derivare conseguenze – anche molto significative – nell’eventuale giudizio successivo (in caso di esito negativo della mediazione), o comunque la sottoscrizione dell’accordo raggiunto da parte dei legali è attestato di conformità all’ordinamento e non violazione di norme imperative e concorre pertanto a trasformare il verbale di conciliazione in titolo esecutivo, laddove necessario.

Proposta di mediazione

All’esito dell’effettiva partecipazione alla mediazione si potrebbe raggiungere una proposta di mediazione da sottoporre all’assemblea dei condomini che, per essere approvata, deve trovare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (tanto in prima quanto in seconda convocazione).

In ambito condominiale – e specificamente nel caso di impugnazione di delibera assembleare – assume particolare rilievo la norma per la quale la domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo di mediazione che sia ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale sorge il condominio. E questo a pena di inammissibilità della domanda stessa. La questione  è se una domanda di mediazione proposta presso un organismo territorialmente incompetente svolga comunque l’effetto di sospendere il decorso del termine di decadenza previsto dall’art.1137 cc.

Eccezione al principio di competenza territoriale

A ben vedere, la competenza territoriale è derogabile con l’accordo delle parti, per cui nel caso in cui non venga eccepita l’incompetenza territoriale il problema non si pone. Nel caso in cui, però, l’eccezione venga sollevata, avremo una domanda inammissibile e, come tale, improduttiva di effetti. In ogni caso, la norma specifica che il termine di decadenza per l’impugnazione di delibera viene interrotto dalla mediazione per una sola volta, come a dire che in caso di più istanze consecutive il termine per l’impugnazione rimangono i famosi 30 giorni.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

Laddove vi sia accordo di conciliazione su un punto, è comunque l’assemblea a dover dare il proprio placet. La proposta di mediazione deve quindi essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

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