Rumori molesti in condominio: la delicata posizione dell'amministratore

Rumori molesti in condominio: la delicata posizione dell’amministratore in tema di immissioni acustiche

Proviamo a capire più nel dettaglio fino a dove può spingersi l’amministratore in caso di immissioni acustiche in condominio

 

Quante volte gli amministratori di condominio sono contattati da condomini inferociti perché il vicino tiene la musica alta, la condomina del piano di sopra usa le scarpe con i tacchi dentro casa, il cane di quelli che hanno l’appartamento al piano terra non li fa dormire.

E quante volte il povero amministratore di turno si è sentito impotente di fronte a tutto ciò. E quante volte ha perso la fiducia di alcuni condomini perché questi ultimi non si sono sentiti tutelati, o peggio, hanno creduto che l’amministratore fosse in combutta con il condomino dal quale provenivano le immissioni rumorose.

Il problema delle immissioni è molto delicato, perché incide in modo sensibile sulla qualità della vita dei condomini. D’altro canto quasi mai l’amministratore ha responsabilità sul punto, e spesso non ha nemmeno il diritto di intervenire. Quando ne ha diritto, poi, non sempre ha strumenti efficaci  per ottenere il risultato sperato. Iniziamo a fare un po’ di chiarezza.

Innanzitutto l’amministratore agisce solo all’interno delle proprie attribuzioni, cioè sulle materie indicate dal codice civile, dalle leggi speciali e dal regolamento di condominio. Tra le attribuzioni derivanti dal codice civile vi è il far rispettare il regolamento di condominio ed attuare le delibere assembleari. Per cui se il regolamento di condominio pone degli orari in si deve rispettare il riposo delle persone, o se l’assemblea affida questo compito all’amministratore, quest’ultimo potrà invitare i “disturbatori” ad attenersi alle norme del regolamento condominiale.

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Non può tuttavia l’amministratore intervenire sui singoli condomini vietando loro in modo coercitivo le condotte contestate. Al massimo potrà comminare delle sanzioni, sempre che il regolamento le abbia previste.

Inoltre l’amministratore non può intervenire nei singoli rapporti tra privati, per cui avrà il diritto di contestare le immissioni se queste coinvolgono sensibilmente parti comuni dell’edificio.

Vi è poi sempre da ricordare che perché le immissioni acustiche siano illegittime devono superare i limiti della normale tollerabilità. In alcuni casi si può fare riferimento alle tabelle previste dal secondo comma dell’art.2 del DPCM 01/03/1991, tenendo però a mente alcune considerazioni. Se le rilevazioni fonometriche indicano un superamento dei limiti, le immissioni sono sempre illegittime, ma anche sotto la soglia indicata potrebbero essere illegittime. Infatti l’altro fondamentale parametro che deve essere tenuto in considerazione quando si parla di immissioni è il limite della “normale tollerabilità”. Ha chiarito la Suprema Corte che:

“Il limite di normale tollerabilità non è assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, secondo le caratteristiche della zona, per cui tale limite è più basso in zone destinate ad insediamenti abitativi, ma è anche vero che la normale tollerabilità non può essere intesa come assenza assoluta di rumore. In altri termini, il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia intollerabile. La normale tollerabilità, poi, va riferita alla sensibilità dell’uomo medio. Non si può, infine, non tenere conto della durata continua o della occasionalità delle immissioni sonore” (Cass. Civ. 3440/2011).

L’azione giudiziaria che si dovrebbe attivare per propria tutela sarebbe volta al risarcimento del danno da lesione alla salute, in quanto con difficoltà una richiesta di risarcimento sulla base dell’art.844 cc vedrebbe un risultato soddisfacente. Si dovrà pertanto indicare il danno alla salute subito, con tanto di perizia medico-legale.

Per quanto riguarda la tutela penale, si deve poi ricordare che, per le immissioni sonore in ambito condominiale, non sussiste il reato se i rumori non oltrepassano i confini dell’edificio condominiale, in quanto elemento essenziale della contravvenzione è l’idoneità del fatto ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone.

Photo credit: EsotericSapiencecc.


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Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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