Condomino moroso e distacco dei servizi: acqua, riscaldamento ecc… Intervista all’avvocato Matteo Peroni

L’avvocato Matteo Peroni torna sul tema dei condomini morosi che così efficacemente aveva trattato proprio qui su Voice. Matteo mette a disposizione un pacchetto di contenuti estremamente interessante e ricco titolato “Sospensione dei servizi al condomino moroso” che segue l’ottima pubblicazione dell’e-book “Il Supercondominio”.

L’avvocato Peroni è un giovane avvocato da sempre interessato alla materia condominiale. Prima dell’abilitazione forense è stato amministratore condominiale per poi proseguire l’attività anche dopo essere diventato avvocato.

Oggi si occupa prevalentemente di diritto condominiale fornendo consulenza e affiancando diversi amministratori nell’attività quotidiana.

Abbiamo fatto diverse domande all’avvocato Peroni sul tema della morosità condominiale e sulla sospensione dei servizi al condomino moroso:

Qui di seguito l’intervista.

Ciao Matteo, è possibile sospendere i servizi al condomino moroso?

Si, la sospensione dei servizi è uno dei poteri conferiti all’amministratore dal codice civile; tale facoltà è prevista all’interno dell’art. 63 disp. att.ve c.c.. Non è quindi necessaria alcuna delibera assembleare purché l’operato del professionista rispetti i requisiti di cui alla normativa richiamata.

Il software per la gestione del condominio online più utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.

PROVALO GRATIS ORA

Quando l’amministratore può procedere in tal senso?

Innanzitutto vorrei precisare che la sospensione dei servizi non deve essere vista come una “saetta” da scagliare contro questo o quel condomino, ma deve piuttosto diventare l’estremo tentativo per spingere il condomino che non paga a saldare il dovuto. Occorre cautela, soprattutto in situazioni sociali/umane di particolare disagio.

La norma pone dei paletti ben precisi alla sospensione dei servizi:

• la morosità deve protrarsi da oltre un semestre; ciò significa che devono risultare delle somme esigibili scadute da oltre un semestre.
• si possono sospendere solo servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata: riscaldamento, acqua, antenna Tv, citofoni ….

Non potrò, ad esempio, impedire ad un condomino di accedere alla propria abitazione cambiando la serratura della porta di ingresso comune, ma potrò intervenire su tutti quei servizi forniti ai singoli proprietari attraverso impianti comuni.

E’ previsto un tempo minimo di preavviso prima di procedere alla sospensione dei servizi al condomino moroso?

La norma non precisa nulla in tal senso, ma a mio avviso è meglio avvertire del fatto che si sta per procedere con la sospensione dei servizi il proprietario e chi occupa l’appartamento. In alcuni casi tale passo potrebbe provocare versamenti “spontanei” da parte dei debitori.

Se il condomino moroso impedisce il distacco dei servizi, cosa è possibile fare?

Se il proprietario e/o l’occupante impedisce ai tecnici incaricati dall’amministratore di mettere in atto il distacco, il condominio potrà promuovere un ricorso avanti il Tribunale al fine di ottenere un’ordinanza da parte del giudice in tal senso.

Qual è la posizione della giurisprudenza in merito?

Nel panorama giurisprudenziale italiano vi sono sentenze contrastanti sul tema. Proprio per questo ho cercato di raccogliere una serie di documenti a supporto dell’amministratore/avvocato: pronunce favorevoli alla sospensione dei servizi, due modelli di ricorso e una bozza di lettera con la quale si avvisa il proprietario della prossima sospensione.

Tra i provvedimenti ricordiamo l’ordinanza 08.04.2016 del Tribunale di Brescia con cui è stata ritenuta infondata la questione di legittimità costituzionale sollevata dal difensore del condomino in relazione all’art. 32 cost.; il magistrato incaricato ha affermato che:

“la situazione del condomino moroso in nulla differisce da quella dell’utente diretto di servizi di acqua e gas che, in caso di protratta morosità, si veda, legittimamente, sospendere la fornitura dall’ente erogatore”.

L’amministratore deve aver depositato decreto ingiuntivo prima di sospendere i servizi?

Per sospendere i servizi non è necessario aver promosso decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso; al di là della sospensione, sarà cura dell’amministratore compiere tutti i passi necessari per non incorrere in responsabilità derivanti dalla mancata attivazione di procedure finalizzate al recupero del credito.

Il distacco dell’acqua al condomino moroso è solitamente uno dei punti più sensibili, cosa ci puoi dire in merito?

In tema di sospensione dell’acqua non si può dimenticare il recente D.p.c.m. 29.08.2016 con cui si è stabilito che agli utenti domestici residenti che versano in condizioni di documentato stato di disagio economico-sociale venga garantito il quantitativo minimo vitale pari a 50 litri abitante giorno.

Sul tema sarà interessante capire le modalità di applicazione di tale norma in ambito condominiale ove – in caso di servizio comune – la fornitura al singolo soggetto non viene erogata da un ente esterno, ma dal condominio medesimo. Nel frattempo ritengo opportuno evitare – salvo attente valutazioni da effettuare caso per caso – sospensioni d’acqua alle utenze domestiche; resta invece invariato quanto detto per le altre modalità di sospensione.

E il distacco del riscaldamento al condomino moroso?

In base al testo normativo l’amministratore può sospendere anche il servizio di riscaldamento. Negli edifici strutturati con colonne verticali corrispondenti ai caloriferi posti nei vari appartamenti sarà necessario procedere giudizialmente per obbligare il proprietario a far accedere i tecnici incaricati dall’amministratore che interverranno su ogni radiatore – ad impianto svuotato – tagliando i tubi di ingresso ed inserendo dei tappi.

E’ possibile ottenere il pacchetto “Sospensione dei servizi al condomino moroso” dell’Avv. Matteo Peroni sul suo sito personale.

“Sospensione dei servizi al condomino moroso” contiene:

• Un modello di lettera di preavviso di sospensione dei servizi da parte dell’amministratore;
• Un modello di atto di citazione ex art. 702bis c.p.c. finalizzato ad ottenere l’ordine di sospensione dei servizi;
• Un modello di ricorso ex art. 700 c.p.c. finalizzato ad ottenere l’ordine di sospensione dei servizi;
• La sentenza del Tribunale di Brescia del 21.05.2014;
• L’ordinanza del Tribunale di Brescia del 13.02.2014;
• L’ordinanza del Tribunale di Brescia del 17.02.2014;
• L’ordinanza del Tribunale di Brescia del 07.05.2014;
• L’ordinanza delTribunale di Brescia del 15.12.2015;
• L’ordinanza del Tribunale di Brescia dell’08.04.2016;
• Il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 29.08.2016 in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato.

Leggi anche Ripartizione spese citofono

Photo credit: Michael – cc.