Il Supercondominio: la guida che ne chiarisce la costituzione, la figura del rappresentante e molto altro di quanto definito dalla riforma

Oggi parliamo di Supercondominio. E come molti immagineranno, non è un nuovo super-eroe Marvel!

La disciplina applicabile al supercondominio è molto complessa e discussa, oltre che spesso fonte di diatribe in ambito condominiale.

In nostro aiuto accorre l’avvocato Matteo Peroni, esperto di diritto condominiale che da poco ha pubblicato l’ebook titolato proprio “Il Supercondominio”.

E’ possibile leggerne un estratto proprio sul sito professionale dell’Avv. Matteo Peroni a questa pagina.

L’avvocato Peroni collabora da tempo con Danea in veste di autore del magazine Voice per il quale ha scritto alcuni interessanti articoli e la guida completa a come diventare amministratore di condominio.

Quindi, quando Matteo ci ha parlato del suo ebook sul supercondominio e dopo averlo letto voracemente, non abbiamo potuto che esserne entusiasti ed invitarlo a presentarlo con una breve intervista proprio qui su Voice.

Danea: Matteo, vuoi introdurci la tua storia professionale?

Sono un giovane avvocato che si è sempre interessato alla materia condominiale; prima dell’abilitazione forense ho iniziato ad amministrare dei condomini ed ho poi proseguito tale attività anche successivamente. Penso che questa esperienza mi aiuti a comprendere meglio il profilo pratico di alcune delle dinamiche poi affrontate ed analizzate da un punto di vista giuridico.

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Oggi mi occupo prevalentemente di diritto condominiale anche affiancando diversi amministratori nell’attività quotidiana; solitamente vengo interpellato dai professionisti per risolvere problematiche in materia di maggioranze, ripartizione spese, modalità di rendicontazione, rapporti con i condomini …

Danea: In un periodo dove le questioni da derimere in campo condominiale sono innumerevoli, perchè la scelta del tema del supercondominio? Cosa ti ha spinto ad affrontare proprio una disciplina così complessa?

Da tanti professionisti il supercondominio viene definito un argomento di “nicchia”, perché coinvolge solo alcune tipologie di realizzazioni edilizie; bisogna però ricordare che, normalmente, tali realtà sono proprio quelle più popolate.

Nel corso degli anni mi sono reso conto che, a volte, realtà con bilanci da diverse centinaia di migliaia di euro venivano gestite secondo modalità difformi rispetto al dettato normativo e/o comunque secondo modalità portatrici di non poche problematiche dal punto di vista giuridico e contabile.

Sulla base di queste esperienze ho cercato di stendere un testo semplice che potesse aiutare gli amministratori nella gestione; particolare attenzione è stata rivolta alle modalità di convocazione, di votazione e di svolgimento delle assemblee.

Danea: Quale è stata la parte più difficile da trattare ed esporre?

Più che evidenziare una particolare sezione del testo, l’aspetto più problematico riguarda l’effettiva applicazione delle norme introdotte dalla riforma del condominio. Non essendoci ancora orientamenti giurisprudenziali consolidati, ho tentato di dare una mia lettura sulla base dell’esperienza e dei primi commenti pervenuti dalla dottrina; pur avendo cercato di imboccare la via più prudente per il condominio e l’amministratore, la cassazione, in futuro, potrà assumere direzioni differenti: questo, però, è un problema che riguarda qualsiasi odierna interpretazione.

Danea: Nella tua guida parli ampiamente della costituzione del supercondominio, questione spinosa e spesso fonte di dubbi. Ci piacerebbe porti una domanda: 

Vi è un atto, o dichiarazione ufficiale costitutiva necessaria per portersi affermare l’esistenza di un Supercondominio, con conseguente applicazione della relativa disciplina?

Se così non fosse, gli adempimenti fiscali in capo al Supercondominio, sono rimessi all’Amministratore, in termini di capacità a rilevarne l’esistenza? Oppure potrebbe essere anche un condòmino, a richiederne l’applicabilità?

La costituzione del supercondominio avviene, come nel caso del condominio, ex lege con il primo atto di compravendita.

Dovrebbero essere i condomini a nominare l’amministratore del supercondominio il quale provvederà poi ad ogni adempimento fiscale. Se invece venisse costituito un condominio unico fin dall’inizio sarà l’amministratore del condominio unico a gestire sia le parti “supercondominiali” che le parti “condominiali”. Chiaramente la questione si complica andando nel dettaglio delle singole fattispecie. Le casistiche specifiche portano spesso con sè grandi sorprese.

Danea: Altra questione non poco spinosa è quella relativa al rappresentante del supercondominio.

Chiaramente, la presenza di rappresentanti, semplificherebbe non poco lo svolgimento delle assemblee ordinarie del Supercondominio.

L’iniziativa a richiedere all’Autorità giudiziaria la nomina del rappresentante può giungere anche dall’Amministratore, qualora nessuno dei partecipanti si operi a tal senso? Oppure in tal caso, la non volontà dei partecipanti, ha priorità sulle esigenze di semplificazione.

La norma non prevede espressamente che l’amministratore di condominio possa effettuare la richiesta, ma nemmeno lo esclude.

Secondo me è sostenibile la richiesta da parte dell’amministratore, ma rappresenta chiaramente un rischio ed in ogni caso vale la pena farlo solo se non ci sono altre strade.

Ricordo infine che la presenza dei rappresentanti non è solo facoltativa, ma obbligatoria; ciò è disposto dall’art. 67 disp. att.ve (norma inderogabile): “Nei casi di cui all’articolo 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”.

Consigliamo la lettura dell’ebook “Il Supercondominio” dell’Avv. Matteo Peroni, potete trovarlo nel suo sito personale qui.