Appalto, cessione del credito e sconto in fattura

Non volendo sostituirmi al vostro consulente fiscale e prendendo spunto da una domanda che mi viene spesso rivolta, vorrei formulare alcune riflessioni giuridiche in ordine alle dinamiche assembleari legate alla delibera di approvazione dei lavori con conseguente cessione del credito / sconto in fattura.

Il credito fiscale è personale (con buona pace dell’art. 119, comma 9bis, D.L. 34/2020) e il suo utilizzo richiede l’assenso da parte del singolo. Ciò significa che l’assemblea, a mio modo di vedere, non può decidere (a maggioranza) di cedere il credito di tutto il condominio o autorizzare lo sconto in fattura per tutti i condomini (quanto meno, io consiglio agli amministratori di non farlo).

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Ritengo opportuno suddividere le fasi di approvazione dei lavori come segue.

• Primo
  L’assemblea approva dei lavori straordinari (ad esempio, posa cappotto per € 500.000,00).
• Secondo
  L’assemblea costituisce il relativo fondo per lavori straordinari ex art. 1135 c.c. stabilendo il criterio di ripartizione; il fondo va costituito per l’intero importo dei lavori (nel caso oggetto di esempio, € 500.000,00).
• Terzo
  A questo punto si può ragionare circa le modalità di pagamento da parte di ogni singolo condomino: (a) chi aderirà allo sconto in fattura (sottoscrivendo apposita dichiarazione) potrà vedersi scontato l’importo dalle sue rate; (b) chi non aderirà allo sconto in fattura dovrà corrispondere gli importi deliberati e potrà gestire il proprio credito fiscale autonomamente.

Due aspetti rilevanti in tema di sconto in fattura.

È opportuno che l’assemblea ponga ad ogni singolo condomino un limite entro cui prestare la propria adesione; ciò al fine di evitare (o quanto meno limitare) successivi ripensamenti che mettano in difficoltà l’amministratore.

Qui di seguito riporto un esempio di richiesta da formulare ai condomini.

Gentili condomini, a seguito dell’assemblea ordinaria del…, nella quale sono stati deliberati i lavori di ripristino delle facciate usufruendo del bonus fiscale del 90%, sono a richiedere indicazioni circa la volontà o meno da parte dei singoli proprietari di procedere con la cessione del credito. Le autocertificazioni di seguito esposte sono necessarie ed ineludibili ai fini della procedura. La documentazione allegata deve essere compilata da tutti coloro che intendono cedere il credito entro il…

In caso di mancata consegna entro il termine indicato, il credito fiscale verrà conservato da ogni singolo condomino secondo i dati di cui al registro di anagrafe condominiale allegato alla presente comunicazione (eventuali variazioni rispetto ai dati ivi indicati dovranno essere comunicate entro il…).

In caso di espressione della propria volontà successivamente a tale data, la comunicazione inerente la cessione del credito da parte del singolo condomino – se ancora tecnicamente possibile – comporterà un costo aggiuntivo pari ad € 500,00 oltre iva e cpa.

(seguono le autocertificazioni da compilare)

È necessario altresì chiarire con l’appaltatore due aspetti: 

1. se sia possibile procedere con uno sconto in fattura parziale;
2. entro che termini (rispetto all’emissione della fattura inerente i vari SAL) l’amministratore sia tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate la volontà di cedere, sotto forma di sconto in fattura, il credito maturato in favore dell’appaltatore.

Nel caso in cui l’assemblea opti per la cessione del credito, l’importo complessivo del fondo dovrà essere preventivamente versato e poi, una volta maturato il credito nel cassetto fiscale di ogni singolo condomino, ceduto all’Istituto di Credito o ad altro soggetto (anche in questo caso serve una dichiarazione specifica da parte di ogni condomino/beneficiario per procedere con tale passaggio). Ove i condomini non vogliano anticipare le spese, potranno fruire di un finanziamento che, a mio modo di vedere, dovrà essere accettato da ogni singolo soggetto che intenda aderirvi; come detto in precedenza, chi non aderisce deve saldare le spese.

Le tematiche oggetto del presente articolo sono molto complesse e il mio vuole essere uno spunto operativo per l’amministratore.

Ricordo che le scelte da fare in assemblea, in particolare per opere di un certo rilievo, richiedono un notevole lavoro preventivo il quale permetta di presentare ai condomini delle soluzioni già ponderate e condivise. Inoltre, gli importi deliberati non sono tutti oggetto di detrazione (ad esempio, i compensi dell’amministratore o la consulenza legale); tali somme dovranno quindi essere versate dai condomini nei termini stabiliti dall’assemblea.