Lastrico solare, infiltrazioni e risarcimento danni: le novità

Lastrico solare, infiltrazioni e risarcimento danni: le novità importanti

Chi risponde per i danni causati da un lastrico solare a uso esclusivo di un condomino: nel dettaglio il principio vigente in materia

In tema di risarcimento danni da infiltrazioni derivanti da lastrico solare in proprietà o uso esclusivo la Corte di Cassazione a sezioni unite, con sentenza n.9449 del 10 maggio 2016 ha enunciato il seguente principio di diritto:

Corsi di aggiornamento per Amministratori di Condominio

“in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art.2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministrazione l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art.1130, primo comma, n.4, cod.civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art.1135, primo comma, n.4, cod.civ.).

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art.1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.

Il principio merita attenzione sotto diversi profili, primo fra tutti la sua origine. Nella giungla dei provvedimenti giudiziari sull’argomento, le Sezioni Unite hanno preso una posizione determinata, a distanza di una ventina d’anni dal precedente assunto, svolgendo quella funzione nomofilattica che le è propria. Tale posizione, poi, è sufficientemente determinata così da porre una sorta di presunzione, per superare la quale sarà necessario trovare una prova contraria (vi è presunzione di corresponsabilità tra il proprietario del lastrico ed il condominio), e tale prova contraria dovrà essere “rigorosa”, non essendo dunque sufficiente una prova indiziaria.

Se tutto questo è chiaro, non è però molto chiaro quale sia la “rigorosa prova contraria” che si debba fornire. Riguarda la riferibilità del danno al proprietario o al condominio, nella duplice veste della responsabilità dell’amministratore di condominio per la mancata adozione di controlli sulla manutenzione ordinaria e dell’assemblea per la mancata manutenzione straordinaria, ma non è chiaro in cosa consistano tali controlli.

Si dubita che l’amministratore di condominio debba periodicamente effettuare dei sopralluoghi per verificare la tenuta del lastrico o chissà cos’altro… è più evidente la responsabilità esclusiva dell’assemblea nel caso in cui il proprietario abbia correttamente e tempestivamente posto la questione della manutenzione straordinaria all’amministratore che l’ha portata all’ordine del giorno dell’assemblea che non ha deliberato in merito, o la responsabilità esclusiva del proprietario che abbia causato l’infiltrazione, per esempio, creando delle fessurazioni sul manto impermeabile per fissare un manufatto sul lastrico solare.

La questione, tuttavia, non pone adito a dubbi sull’esistenza di una tale concorrente responsabilità presuntiva, per cui il consiglio agli amministratori è quello di quanto meno richiedere periodicamente l’accesso al lastrico solare per le verifiche di rito.

Su quanto sia il tempo costituente idoneo periodo ai fini del fornire prova contraria circa la presunzione di cui sopra, rimane anch’esso un mistero.

Leggi anche: Lastrico solare e infiltrazioni, cosa fare in caso di danni e come gestire la ripartizione spese?


Scarica e Prova Gratis Domustudio



Scarica e prova gratis Domustudio
Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

Dì la tua! Facci sapere cosa ne pensi con un commento:

  • Facebook
  • WordPress

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *