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Convocazione dell’assemblea condominiale: le responsabilità di amministratore e presidente

Il caso commentato dall’Avv. Matteo Peroni

 

La sentenza della Cassazione Civile numero 29878 del 18.11.2019 ha affermato, nella trattazione del caso sottoposto al suo esame, il seguente principio:

“E’ perciò compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore”.

Il caso trattato riguardava un’azione di responsabilità promossa nei confronti dell’amministratore da parte del condominio; il condominio si era visto condannare al pagamento delle spese legali a seguito dell’impugnativa promossa da uno dei condomini (l’assemblea non era stata tempestivamente convocata).

Affermare, in via assoluta, che dall’assunto di cui sopra discenda una responsabilità del presidente dell’assemblea per le eventuali irregolari convocazioni non mi sembra conforme ai principi di diritto condominiale.

Sul punto, riterrei di osservare quanto segue.

  • La figura del presidente (al pari di quella del segretario) non è prevista dal Codice civile ne è tanto meno obbligatoria; la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte affermato tale principio. Si cita, a titolo esemplificativo, la pronuncia n. 1375/2017.
  • Una effettiva verifica circa il fatto che tutti gli aventi diritto siano stati correttamente convocati in assemblea è molto difficile. Al di là dell’accertamento circa l’avvenuta spedizione delle raccomandate, sarebbe necessaria un’ispezione ipotecaria su tutti i subalterni per accertare che qualche proprietario non abbia venduto il giorno prima della riunione (rendendo quindi annullabile la relativa delibera).

A mio parere non si deve inoltre pensare che l’amministratore sia esente da ogni responsabilità sul punto. L’amministratore è un professionista e la sua condotta va quindi valutata come tale; proprio per tale motivo la Corte di Cassazione rimanda la decisione alla Corte d’Appello affinché valuti l’esistenza o meno di una responsabilità in capo all’amministratore per il fatto che uno dei condomini non era stato tempestivamente convocato all’assemblea.

Fra le critiche mosse alla Corte d’Appello, vi è anche il mancato esame, da parte dei giudici di secondo grado, di uno dei documenti prodotti dall’amministratore nel corso del giudizio (si trattava di un’autorizzazione del condomino impugnante ad essere convocato a mezzo posta semplice).

Sul punto si riporta un secondo estratto della sentenza:

“La Corte di Milano ha però erroneamente considerato “assorbita” dal giudicato di annullamento della Delib. l’allegazione dell’amministratore che il condomino D.P.F. era stato convocato con posta ordinaria per sua specifica richiesta in tal senso (…): l’amministratore aveva compiuto tale allegazione non certo per rimettere in discussione la validità della deliberazione assembleare del 28 febbraio 2007, ma quale elemento di valutazione della propria condotta di mandatario e di giustificazione dell’eventuale inadempimento addotto, onde stabilire se egli fosse davvero venuto meno alle sue obbligazioni nei confronti del Condominio”.

In conclusione, ritengo che la sentenza in commento debba essere letta nei seguenti termini.

  • L’assemblea ha una generale “responsabilità” per i casi di non corretta convocazione; tale responsabilità si riflette nel possibile annullamento delle delibere assunte.
  • Non ritengo che la responsabilità del presidente possa andare oltre il parametro di quanto richiede la diligenza del “buon padre di famiglia” (articolo 1710 c.c.); inoltre, come dice la norma, se il mandato è gratuito, la colpa va valutata con minor rigore. Ricordo che il presidente non è figura necessaria per lo svolgimento dell’assemblea; se nessuno dei presenti volesse ricoprire tale carica ritengo che l’amministratore possa comunque procedere con la verbalizzazione. Suggerisco, ai soli fini probatori, di far poi sottoscrivere il verbale ad alcuni dei condomini presenti.
  • L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea secondo le modalità e nei tempi previsti dalla legge; il suo comportamento va valutato secondo i parametri con cui si valuta la diligenza del professionista (articolo 1176 comma 2 c.c.).

Per chiarire meglio quest’ultimo concetto, pongo due esempi:

  1. Due giorni prima dell’assemblea, una delle convocazioni ritorna al mittente con la dicitura “trasferito”. Ritengo sussistere qualche responsabilità in capo all’amministratore il quale non informi i condomini, avvisandoli che è opportuno rinviare l’assemblea in quanto le delibere potrebbero essere impugnate dal condomino non correttamente convocato.
  2. Se due giorni prima dell’assemblea uno dei condomini vende l’immobile senza informare nessuno, la delibera è astrattamente annullabile, ma non ritengo sussistere responsabilità in capo all’amministratore.
Matteo Peroni

Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio e i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni. - Il mio

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