Con l’articolo di oggi vorrei analizzare la sentenza n. 7888 emessa dal Tribunale di Milano in data 23.08.2019. La vicenda trae origine da un’impugnativa di delibera assembleare che offre diversi spunti di riflessione a chi si rapporta ogni giorno con il diritto condominiale.
Indice dei contenuti
Convocazione dell’assemblea da parte di un amministratore la cui nomina si ritiene nulla
Il condomino impugnante contesta il fatto che l’amministratore abbia convocato l’assemblea nonostante la sua nomina fosse nulla (a parere di chi impugnava la delibera).
Il giudice non accoglie tale eccezione rilevando, da una parte, che la delibera di nomina non era stata impugnata ed era quindi efficace, dall’altra, che l’amministratore di condominio conserva i propri poteri fino a che non viene sostituito con provvedimento del giudice o delibera dell’assemblea.
Sul punto, si riporta il seguente estratto:
“L’amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell’assemblea dei condomini, e ciò finanche quando la delibera di nomina sia stata impugnata davanti all’autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, sicchè egli deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell’ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità”.
Ritengo tale affermazione assai importante in quanto:
- conferma la tesi (da me sostenuta, ma negata dalla dottrina maggioritaria) secondo cui “il regime di prorogatio” introdotto dalla giurisprudenza di legittimità è tutt’oggi valido;
- la “cessazione dei poteri” di cui all’articolo 1129 comma 8 c.c. si verifica quando al vecchio amministratore se ne sostituisce uno nuovo o nei casi di cui all’articolo 71bis comma 4 disp. att.ve c.c..
Errato conteggio dei condomini e prova di resistenza
Se si contesta l’errato conteggio dei voti espressi in assemblea, è necessario che la modifica proposta determini una variazione nell’esito della delibera. In caso contrario – ed al di là della necessità di provare quanto si afferma – manca la cosiddetta “prova di resistenza”, ossia il dovere di dimostrare un concreto interesse nell’azione.
Estratto della sentenza in commento:
“L’errato conteggio dei condomini presenti e votanti, lamentato dagli attori, è anch’esso inconferente e non inficia la validità delle votazioni perché, quand’anche il computo fosse stato effettuato come indicato dagli attori, le delibere sarebbero comunque state approvate, sussistendo il quorum per teste”.
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Mancata indicazione nominativa dei condomini
Le sentenze della Corte di Cassazione insegnano che in occasione delle votazioni, è necessario precisare l’espressione di voto di ogni condomino affinché tutti siano in grado di comprendere se l’assemblea abbia raggiunto i quorum richiesti dalla legge.
Può capitare che l’amministratore indichi, ad esempio, i nominativi dei contrari e degli astenuti, attribuendo voto positivo a tutti gli altri presenti. Tale modalità di voto è ritenuta ammissibile nel caso in cui all’interno del verbale sia comunque riportato un elenco dettagliato dei presenti (unitamente ai loro millesimi) tale da poter individuare – per sottrazione – chi abbia votato a favore.
Estratto della sentenza in commento:
“Vero è che non sono indicati nominativamente i condomini che hanno votato favorevolmente, ma soltanto i contrari e gli astenuti (con i rispettivi millesimi di competenza), e purtuttavia i nominativi dei favorevoli sono facilmente ed inequivocabilmente individuabili a contrario, escludendo coloro che hanno votato sfavorevolmente o si sono astenuti. L’eccezione è pertanto destituita di fondamento”.
Composizione del rendiconto condominiale
L’articolo 1130 e 1130 bis c.c. prevedono che il rendiconto condominiale sia composto di tre parti:
- registro di contabilità;
- riepilogo finanziario;
- nota sintetica esplicativa della gestione.
Queste tre parti devono contenere i seguenti elementi:
- voci di entrata e di uscita;
- i dati inerenti la situazione patrimoniale del condominio;
- i fondi disponibili.
Art. 1130bis comma 1 c.c. – prima parte: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
La giurisprudenza prevalente afferma che non vi sono forme predefinite per la redazione di quanto sopra; l’unico requisito di validità è rappresentato dal fatto che il “prodotto” finale presentato in assemblea sia tale da consentire l’immediata verifica delle cifre esposte.
La sentenza in esame riprende concetti già espressi dalla giurisprudenza di legittimità affermando quanto segue:
“allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili può discenderne (…) l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione”.
La sentenza della Cassazione Civile n. 33038/2018 (richiamata dal Tribunale di Milano) ricorda che l’amministratore non ha l’obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del rendiconto, ma deve permettere ai condomini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile. Grava pertanto sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà.
Consiglio pertanto agli amministratori:
- di soddisfare le eventuali richieste di accesso ai documenti contabili;
- avere disponibile in assemblea l’integrale documentazione che compone il rendiconto;
- precisare, in sede di verbale, che l’assemblea – dopo aver esaminato tutti i documenti che ne fanno parte – approva il rendiconto composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa.
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Spese personali
Il tema delle cosiddette “spese personali” è sempre problematico ed affrontato in modo difforme dalla giurisprudenza. È inutile negare che, solitamente, ogni rendiconto consuntivo presenta piccoli importi addebitati ai singoli condomini; tali addebiti – pur comprensibili e giustificabili in un’ottica gestionale – potrebbero comportare dei fastidi in caso di impugnativa della delibera.
Riservando ad altra sede una trattazione più ampia dell’argomento e sconsigliando atteggiamenti di eccessiva rigidità, ritengo importante che l’amministratore sia consapevole di quanto sopra ed eviti, ad esempio, di addebitare interventi manutentivi in capo ad un singolo condomino ritenuto “colpevole” di un danno provocato alle parti comuni.
Se, ad esempio, l’animale domestico di uno dei proprietari danneggia le aiuole condominiali, l’addebito fra le spese personali della piantumazione costituisce delibera nulla (salvo espressa accettazione da parte del condomino) in quanto – come spesso ricorda la Corte di Cassazione – l’assemblea non può “farsi giustizia da sè”.
Estratto sul tema della sentenza del Tribunale di Milano:
“E’ affetta da nullità – e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c.- la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione”.
Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...
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