Fondo cassa condominiale

Prima di affrontare il tema della costituzione di un fondo cassa in condominio, ritengo opportuno precisare che la materia è fonte di contrasti in dottrina e giurisprudenza; diversi interpreti considerano tale costituzione illegittima se non assunta all’unanimità.

La mia visione è piuttosto differente dalle indicazioni di cui sopra; ritengo che l’amministratore possa procedere – in presenza di ben determinate condizioni – alla costituzione di un fondo cassa finalizzato a garantirgli la liquidità sufficiente per gestire l’attività del condominio ed ottemperare alle attività di recupero delle spese nei confronti dei condomini morosi.

La scarsa liquidità, la presenza di condomini morosi e la necessità di tutelarsi dalle azioni dei creditori sono le condizioni che giustificano quanto sopra; pensare diversamente significherebbe esporre il condominio intero alle azioni da parte di terzi. Sul tema, ricordo che è ormai consolidato l’orientamento giurisprudenziale il quale ammette la pignorabilità del conto corrente condominiale; inoltre, pensando ad un caso concreto, se il fornitore del riscaldamento non viene pagato, il relativo servizio viene interrotto a danno di tutto il condominio (morosi e non morosi).

Il fondo cassa dovrà avere le seguenti caratteristiche:

• deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini (anche il moroso);
• deve avere una dimensione annuale. Ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale e confermato o restituito. Non si può neppure deliberare che i versamenti si protraggano per più gestioni;
• se inserito nel preventivo, deve essere poi consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità;
• se un soggetto non paga la quota del fondo cassa, questa morosità risulterà nei suoi debiti di gestione e farà parte del saldo passivo da riportare all’anno successivo;
• circa le maggioranze, in ragione della peculiarità dell’impegno, è opportuna una delibera assunta ai sensi dell’art. 1136 comma 2° c.c. (almeno 50% dei millesimi e maggioranza degli intervenuti).

Il fondo cassa, al contrario, non deve:

• essere un espediente per non procedere con le azioni di recupero del credito;
• essere inteso quale ripartizione del debito dei condomini morosi a carico dei virtuosi. Si tratta, al contrario, di un “polmone” provvisorio che eviti (o quanto meno limiti il rischio) di far crescere all’interno del bilancio condominiale esposizioni debitorie.

A conferma di quanto fin qui esposto, si riportano due sentenze di merito ed una della Corte di Cassazione.

• Cassazione Civile, sentenza n. 17035 dell’11.08.2016

“Appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un “fondo-cassa” per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni”.

• Corte d’Appello di Brescia, sentenza n. 1018 del 15.06.2018:

“Mette conto evidenziare al riguardo che nella legge (in vigore prima della riforma del condominio attuata con la legge 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013) non è dato rinvenire alcun divieto per i condomini di istituire un fondo cassa per far fronte a determinate spese o, come nella specie, per garantire la vita regolare del condominio e scongiurare il rischio del distacco delle utenze a fronte della morosità di alcuni condomini nei confronti di un unico debitore [Ente fornitore]. (…)

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Con il terzo motivo si dolgono della costituzione di un fondo cassa in difetto di particolari ragioni di urgenza e in contrasto con la regola secondo la quale le spese vanno ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123 c.c. e in difetto di ragioni di urgenza.

La censura è infondata.

La costituzione del fondo veniva deliberata in ipotesi d’effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie al fine di evitare il rischio concreto del distacco delle utenze a fronte della consistente morosità del condominio nei confronti di [Ente fornitore], fornitrice di servizi essenziali quali quelli relativi all’energia elettrica, gas ed acqua.

In tal senso si è espressa anche la Suprema Corte (sent. n. 1363/2001) che in ipotesi d’effettiva, improrogabile urgenza di istituire un fondo cassa riteneva consentita anche una delibera assembleare adottata a maggioranza.

Quanto alla ripartizione della spesa, il ctu evidenziava, con riferimento specifico alla voce di bilancio preventivo oggetto di contestazione che tale voce veniva ripartita in base ai millesimi di proprietà e dunque in base al criterio di ripartizione previsto dal regolamento condominiale per la ripartizione delle spese generali”.

• Tribunale di Brescia, sentenza n. 1795 del 15.06.2018:

“In presenza di tale situazione di grave e di insanabile morosità nei confronti di più condomini reiteratamente inadempienti unitamente alla stessa società attrice, risulta del tutto legittima la delibera del condominio di dotarsi di un fondo cassa che consentisse di portare avanti la gestione condominiale. Rientrava certamente nel potere e dovere del condominio la decisione di attivarsi per far fronte allo stato di necessità contingente, anzitutto dotandosi delle somme necessarie per la continuazione delle azioni esecutive promosse nei confronti dei condomini morosi e poi mettendo i condomini adempienti al riparo da eventuali azioni esecutive dei creditori contro le parti comuni del condominio e dall’eventuale distacco delle utenze”.

In conclusione, ritengo che in presenza di un amministratore che faccia il suo dovere, il fondo cassa rappresenti un sistema di tutela dei condomini virtuosi. Parallelamente a tale istituzione, l’amministratore dovrà procedere con le azioni previste in presenza di morosità: (a) sospensione dei servizi comuni suscettibili di uso separato; (b) recupero giudiziale del credito ed, in ultima istanza, pignoramento dell’immobile.