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Revoca dell’Amministratore di Condominio: quorum, cause e gradi di giudizio

Revoca dell’Amministratore di Condominio

La revoca dell’amministratore di condominio rappresenta un argomento di discussione molto diffuso nella realtà condominiale. Non da oggi i rapporti tra amministratore e condòmini sono da sempre tra quelli più burrascosi.

 

Come si arriva al punto di rottura con l’amministratore

Quella di revocare l’amministratore rappresenta una valutazione che ricorre abbastanza spesso nei pensieri dei condòmini.

Tutto ruota attorno al rapporto di fiducia tra i condòmini e chi gestisce il condominio.

Nel caso in cui non si riesca a creare un buon rapporto fondato sulla stima il rischio è quello di assistere alla scena dei condòmini che guardano in cagnesco l’amministratore, mentre quest’ultimo sente di non godere più della fiducia necessaria per agire tranquillamente e adempiere serenamente al proprio mandato.

Chi può disporre la revoca dell’amministratore?

Considerato che la revoca può essere disposta tanto dall’assemblea quanto dall’autorità giudiziaria è bene chiarire preliminarmente tutti i passaggi chiave di entrambe queste procedure.

Vediamo di analizzarle singolarmente.

La revoca disposta dall’assemblea di condominio

Il primo passo affinché l’assemblea possa deliberare sulla revoca dell’amministratore, è chiedere che tale argomento venga discusso all’ordine del giorno con una lettera inviata allo stesso amministratore.

Questa richiesta deve essere fatta  – ex art. 66, primo comma, disp. att. cod. civ. – da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Un’eccezione è prevista dall’art. 1129, undicesimo comma, cod. civ., il quale prevede che anche i singoli condòmini possano chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore per:

  1. commissione di gravi irregolarità fiscali;
  2. non ottemperanza all’obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale.

La forma dell’avviso di convocazione

Quanto alla forma dell’avviso di convocazione, tanto in caso di convocazione da parte dell’amministratore quanto in caso di convocazione diretta da parte degli interessati, il relativo avviso – conformemente a quanto previsto dal terzo comma del citato art. 66 disp. att. cod. civ. – deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno (oltreché del luogo e dell’ora della riunione) ed essere comunicato almeno cinque giorni (liberi) prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

Il quorum deliberativo della revoca

Una volta convocata l’assemblea, per approvare la revoca dell’amministratore occorrerà – ai sensi dell’art. 1136, secondo e quarto comma, cod. civ. – un quorum deliberativo, in prima e seconda convocazione, costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (fermi i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dello stesso art. 1136 cod. civ.).

La revoca disposta dall’autorità giudiziaria

Tale revoca può essere disposta – su ricorso anche di un solo condòmino – al verificarsi delle circostanze indicate all’art. 1129, undicesimo comma, cod. civ., all’art. 69, secondo comma, disp. att. cod. civ., e all’art. 1131, quarto comma, cod. civ. per:

  1. Omessa comunicazione all’assemblea di citazione concernente le parti comuni o la revisione delle tabelle millesimali nonché di provvedimento che abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore;
  2. omesso rendiconto della gestione;
  3. commissione di gravi irregolarità.

Costituiscono (“tra le altre”- ex art. 1129, dodicesimo comma, c.c.) gravi irregolarità:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge (es.: ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino per l’adozione di deliberazioni aventi ad oggetto particolari interventi quali, fra gli altri, quelli volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ovvero finalizzati ad eliminare le barriere architettoniche o a contenere il consumo energetico);
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
  • la gestione del condominio secondo modalità che possano generare confusione tra il patrimonio del condominio stesso e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • l’aver omesso – qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio – di curare diligentemente tale azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • l’aver omesso di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore, del registro di contabilità;
  • l’aver omesso di fornire, al condomino che ne abbia fatto richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell’amministratore – contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico – dei propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale (della sede legale e della denominazione, ove si tratti di società – ex art. 1129, secondo comma, c.c.), del locale dove si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, di contabilità, nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta e rimborso della spesa, possa prenderne gratuitamente visione e ottenerne copia firmata dallo stesso amministratore.

Il procedimento giudiziale di revoca dell’amministratore di condominio

L’istanza di revoca deve essere presentata con ricorso al Tribunale il quale provvede – ai sensi dell’art. 64 disp. att. cod. civ. – in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Il primo grado di giudizio davanti il tribunale

L’istanza (che prende la forma del ricorso) deve essere depositata presso il Tribunale più vicino del luogo dove si trova l’edificio amministrato.

Il Giudice a seguito della presentazione dell’istanza di revoca, convoca le parti in camera di consiglio e una volta sentito l’amministratore emette un decreto motivato.

Il decreto accoglie o rigetta la richiesta di revoca ed è soggetto a reclamo nei 10 giorni dalla notificazione dello stesso alle parti.

Il giudizio di appello davanti alla corte d’appello

Contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla sua notificazione o comunicazione (a seconda di quella delle due che per prima intervenga).

Anche la Corte d’Appello decide in camera di consiglio dopo avere sentito l’amministratore.

Da tener presente, infine, che, ai sensi del tredicesimo comma del più volte citato art. 1129 cod. civ., l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può nuovamente essere nominato dall’assemblea.

Come abbiamo visto, una delle motivazioni per la revoca è quella di non essersi attivati velocemente e con le giuste modalità per il recupero dei crediti.  È quindi importante avere tutte le informazioni disponibili prima di iniziare un’azione legale di recupero del credito e la successiva ed eventuale fase di esecuzione.  Occorre accertare l’effettiva solvibilità del debitore acquisendo un preciso report patrimoniale; in questo modo è possibile sapere se il soggetto ha beni pignorabili e, nel caso di più opzioni, ci consente di orientarci verso la scelta più opportuna in funzione di quanto riscontrato e dell’ammontare del debito.

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Leggi anche: Revoca amministratore di condominio, dimissioni e la fine del mandato

Alberto Pelò

Sono avvocato civilista iscritto all’Ordine degli Avvocati di Piacenza e mi occupo esclusivamente di recupero crediti presso Cheope Credit & Risk Management.

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