Adempimenti fiscali di condominio e gli obblighi dell’amministratore

Gli adempimenti fiscali del condominio rappresentano un’incombenza molto importante per l’amministratore che intende gestire con la necessaria regolarità i rapporti condominiali. Tali adempimenti possono essere gestiti con efficacia tramite un software per fisco di condominio.

Proprio per questo motivo, nelle prossime righe vedremo quali sono le indicazioni di legge sul corretto disbrigo degli obblighi fiscali e quali siano le sanzioni per gli inadempienti.

Adempimenti fiscali del condominio: il ruolo dell’amministratore

Per prima cosa, l’art. 1130 c.c. lascia pochi dubbi sul fatto che debba essere proprio l’amministratore di condominio a occuparsi di tali necessità.

La norma che elenca i compiti dell’amministratore gli impone infatti in modo esplicito di eseguire gli adempimenti fiscali: non cita quali sono, ma possiamo comunque dedurne una sintesi del quadro normativo in vigore.

Applicazione della ritenuta d’acconto e versamento F24 del condominio

Cominciamo subito da uno degli impegni più gravosi, l’applicazione della ritenuta d’acconto.

Potendo il condominio operare da sostituto di imposta, come tale deve effettuare le ritenute d’acconto.

Le ritenute d’acconto vanno effettuate nel caso di:

• compensi che sono dovuti ai professionisti (compreso l’amministratore) per le prestazioni rese al condominio;
• corrispettivi dovuti agli appaltatori di opere e servizi (si pensi a coloro che effettuano la manutenzione degli impianti),
• pagamenti in favore dei dipendenti del condominio (ad esempio, il portiere).

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La ritenuta d’acconto è operata di norma nella misura del 20% sui compensi erogati. Per gli appaltatori di opere e servizi la ritenuta è del 4%.

Il condominio deve inoltre procedere al versamento delle ritenute tramite modello F24, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui le ritenute sono state operate.

Gli è inoltre richiesto di rilasciare le certificazioni uniche del condominio ai soggetti sostituiti e, infine, procedere alla presentazione della dichiarazione annuale con il modello 770 per condominio.

Nel caso in cui l’amministratore non provveda al versamento delle ritenute, è prevista una sanzione del 30% dell’importo non versato. È pur sempre possibile procedere con la regolarizzazione delle posizioni inadempiute attraverso il ravvedimento operoso, entro i termini di legge.

Rilascio delle certificazioni uniche

Un adempimento fiscale connesso a quanto sopra è il rilascio delle certificazioni uniche (CU) relative alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta.

Il modello dovrà indicare i dati del percipiente, le somme erogate, la causale e l’importo delle ritenute operate, e dovrà essere presentato in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte, nonché consegnato agli interessati entro il 31 marzo.

In caso di invio tardivo, omesso o con errori della certificazione unica, il condominio è soggetto a una sanzione pari a 100 euro. Tuttavia, se la certificazione viene correttamente trasmessa entro 60 giorni dal termine di presentazione, la sanzione è ridotta ad 1/3 (33,33 € per ciascuna certificazione), con un massimo di 20.000 euro. La sanzione viene azzerata se le certificazione viene inviata entro 5 giorno dalla scadenza.

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La presentazione del modello 770 del condominio

Tra gli adempimenti fiscali del condominio non possiamo non citare anche la presentazione annuale del modello 770, che contiene i dati di riepilogo delle ritenute effettuate nell’anno precedente e i relativi versamenti.

Deve essere inviato telematicamente tramite i servizi Entratel, eventualmente mediante un intermediario abilitato, entro il 31 ottobre dell’anno successivo a quello in cui le ritenute sono state applicate.

Nell’ipotesi di omessa presentazione del modello 770, il condominio sarà esposto al pagamento di una sanzione tra 250 e 2.000 euro, oltre a 50 euro per ogni percipiente non indicato. Nel caso in cui siano stati omessi anche i versamenti delle ritenute, sulle stesse andrà applicata anche una sanzione tra il 120% e il 240%.

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Imposte e tasse da pagare

Il condominio è un soggetto di diritto ma non è un soggetto passivo a Irpef. I redditi derivanti dalle parti comuni non sono dunque imputabili al condominio, ma devono essere dichiarati dai singoli condòmini, ciascuno in proporzione ai millesimi di proprietà.

Se tuttavia ne ricorrono i presupposti, il condominio è soggetto al pagamento di:

• Imu (Imposta municipale unica): colpisce solo le parti comuni e censibili dell’edificio condominiale, che hanno una propria autonoma capacità reddituale;
• Tosap (Tassa sull’occupazione di spazi e aree pubbliche): se occupa in via temporanea o permanente una porzione di suolo pubblico che appartiene a Stato o ente locale territoriale.

Sia per Imu che per Tosap, l’amministratore dovrà procedere agli adempimenti di dichiarazione, liquidazione e versamento, oltre alla ripartizione delle spese tra i condòmini sulla base delle rispettive quote di proprietà.

Adempimento	Scadenza	Sanzione
Versamento delle ritenute d’acconto tramite modello 247	Entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui le ritenute sono state operate.	30% dell’importo non versato.
Rilascio delle certificazioni uniche	Entro il 7 marzo: presentazione all’Agenzia delle Entrate Entro il 31 marzo: consegna agli interessati.	100 euro per certificazione, con riduzione a 1/3 (consegna entro 60 giorni dalla scadenza) o azzeramento (trasmissione entro 5 giorni).
Modello 770	Entro il 31 ottobre.	Tra 250 e 2.000 euro, oltre a 50 euro per ogni percipiente non indicato.
Quadro A/C Unico	Entro il 31 dicembre.	Tra 258 e 2.065 euro (a carico dell’amministratore).

Una tabella riassuntiva dei principali adempimenti fiscali a carico del condominio, con relative scadenze e sanzioni.

Il quadro AC/Unico

L’amministratore di condominio entro il 31 dicembre deve comunicare annualmente all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e dei servizi acquistati nel corso dell’anno solare dal condominio, e i dati identificativi dei fornitori.

Inoltre, deve riportare i dati identificativi del condominio (ovvero i dati catastali) oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali.

A tali fini è richiesta la compilazione del quadro AC-Comunicazione dell’amministratore di condominio, che non è un Modello dei Redditi intestato al condominio, bensì parte integrante della dichiarazione personale dell’amministratore.

Nel quadro non dovranno essere comunicati:

• i dati relativi alle forniture di utenze,
• i dati sugli acquisti di beni e servizi che non superano i 258,23 euro per fornitore al lordo dell’imposta sul valore aggiunto,
• i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette a ritenute alla fonte (già comunicati attraverso la dichiarazione dei sostituti di imposta presentata dal condominio con Modello 770).

Nell’ipotesi in cui l’amministratore di condominio sia esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi o se invece utilizza il modello 730, allora dovrà presentare il quadro AC insieme al frontespizio del Modello Redditi con le modalità e i termini previsti da quest’ultimo.

L’omessa presentazione del quadro AC con le comunicazioni dell’amministratore di condominio comporta una sanzione tra 258 e 2.065 euro a carico del professionista.