Assemblea condominiale: la maggioranza per teste, questa sconosciuta

Assemblea condominiale: la maggioranza per teste, questa sconosciuta

Il criterio del valore dell’edificio rappresentato non è sufficiente per la validità delle delibere, bisogna contare anche il numero di teste presenti all’assemblea

 

In merito all’Assemblea condominiale l’articolo 1136 del codice civile dispone testualmente:

“1. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

3. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”.

Esiste pertanto un doppio requisito che deve essere soddisfatto, tanto in prima che in seconda convocazione.

Devono presenziare all’assemblea soggetti che rappresentino:

  • almeno i due terzi del valore dell’edificio in prima convocazione (un terzo in seconda convocazione), di persona o per delega;
  • almeno la maggioranza dei condomini (un terzo in seconda convocazione), intesi come persone fisiche.

La necessità del numero minimo delle persone dei condomini è un requisito che il legislatore ha posto per contemperare il requisito del valore.

 

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Può succedere – spesso accade in effetti – che la gran parte del valore dell’edificio sia rappresentata da uno o pochi soggetti, proprietari di quasi tutto l’immobile; se fosse necessario il solo requisito del valore, costui – o costoro – potrebbero in pochi decidere la gestione della cosa comune, a discapito di molti. Imponendo il secondo requisito, quello personale, si ottiene che il valore dell’edificio da solo non è sufficiente per validamente costituire l’assemblea, così come non basta la sola presenza personale se non rappresentativa di un elevato valore dell’edificio.

Frequentemente, tuttavia, capita che alcuni amministratori di condominio – che quasi sempre fanno le veci del presidente dell’assemblea gestendo la riunione in ogni suo aspetto – si limitino al controllo del requisito dei valori millesimali, completamente ignorando il dato “per teste”.

A volte succede pure che il fatto sia talmente sconosciuto che, fatto notare in assemblea, chi di dovere consideri solo i fisicamente presenti e non consideri invece le deleghe. A tale proposito è bene chiarire che quando il codice civile utilizza il verbo “rappresentare” bisognerebbe pensare che non lo faccia a caso, per cui – secondo il costante insegnamento giurisprudenziale – chi conferisce una delega ad altro soggetto per presenziare all’assemblea a suo nome e per suo conto, si fa da questi rappresentare.

Il condomino delegante deve dunque essere conteggiato nel computo del quorum per teste – tanto che si tratti di quorum costitutivo dell’assemblea, quanto che si tratti di quorum deliberativo nel corso della stessa.

In sintesi, per soddisfare il requisito del quorum per teste, sarà necessario tenere conto dei soggetti che sono intervenuti in assemblea, personalmente o per delega e rapportare il risultato al numero totale dei condomini costituenti il condominio.


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Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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