Balconi aggettanti in condominio tra proprietà e ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese inerenti i balconi suscita tante discussioni fra i condomini; ne è prova l’ampio numero di sentenze che ciclicamente affrontano l’argomento. Ritengo che l’orientamento giurisprudenziale maturato nel corso degli anni abbia chiarito alcuni aspetti, ma ne abbia complicati degli altri.

Proprietà dei balconi aggettanti

La giurisprudenza è oggi costante nell’affermare che il balcone aggettante sia di proprietà dell’appartamento cui serve. 

Le conseguenze di tale principio sono le seguenti:

1. gli interventi di rifacimento della pavimentazione sono a esclusivo carico del proprietario e devono essere da lui autorizzati;
2. anche la parte sottostante è di proprietà dell’appartamento servito e non può quindi essere utilizzata, senza autorizzazione, dal condomino del piano inferiore.

Decoro architettonico e balconi aggettanti

Se ogni spesa potesse essere addebitata al relativo proprietario sarebbe tutto più semplice, ma non è sempre così; la Corte di Cassazione, dilatando il significato degli orientamenti più datati, afferma oggi il seguente principio (estratto della pronuncia n. 10848 dell’08.06.2020):

“i rivestimenti dello stesso [del balcone] devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole”.

A fronte di tale principio, mi pongo due distinte riflessioni:

• • I giudici di legittimità ribadiscono nelle varie massime il concetto di “rivestimento”; a mio avviso ciò significa che ove si debba intervenire sulla struttura del balcone (o sulla struttura di uno dei suoi elementi) non ci si debba interrogare in ordine alla funzione estetica, ma si possa addebitare tutta la spesa al singolo proprietario ottenendo preventivamente la relativa autorizzazione.

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• Se procedo invece con la sistemazione del solo “rivestimento” (quindi, ad esempio, in occasione della tinteggiatura dell’edificio) dovrò allora chiedermi se tale rivestimento svolga una funzione estetica a favore dell’edificio.
  Il problema è che in quasi tutti gli edifici i rivestimenti svolgono tale funzione, soprattutto se il lavoro oggetto di delibera riguarda il rifacimento integrale della facciata e di tutte le parti visibili dall’esterno. In caso di impugnativa, sarà il giudice (eventualmente appoggiandosi ad un consulente tecnico) a stabilire la correttezza di quanto deliberato; nel farlo compirà una valutazione necessariamente soggettiva.

La mia opinione personale, a fronte dell’odierna giurisprudenza, risulta quindi essere la seguente.

• Se devo intervenire su elementi strutturali che vanno oltre il semplice rivestimento, le spese sono di competenza del singolo proprietario e dovrò ottenere il suo assenso preventivo.
• Se devo intervenire sui rivestimenti esterni, in via generale, propongo all’assemblea di addebitare la spesa a tutti i condomini.