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Ripartizione delle spese del cortile a copertura dei box o di locali di proprietà esclusiva

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E’ importante valutare il tipo di intervento per determinare poi i criteri di ripartizione della spesa

 

La giurisprudenza in tema di spese inerenti la riparazione dei cortili comuni posti a copertura di locali di unità privata ha sostenuto l’utilizzo dell’articolo 1125 c.c. per tale fattispecie; ciò quale applicazione particolare del principio di cui all’articolo 1123 comma 2 c.c. il quale prevede che gli oneri inerenti i beni destinati a servire i condomini in misura diversa, sono ripartiti in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Così ragionando, la giurisprudenza cerca di contemperare le diverse funzioni svolte dalla soletta:

  • calpestio ed abbellimento a favore dei proprietari del piano superiore;
  • copertura, a favore di quelli del piano inferiore.

Sul punto, si riporta un estratto della sentenza della Corte di Cassazione n. 21337 del 14.09.2017:

“Come correttamente statuito dalla Corte d’Appello di Roma, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall’art. 1126 c.c. (sul presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 c.c., comma 2”.

Il principio di cui sopra è stato confermato anche dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 30935 del 29.11.2018.

Le sentenze delle Suprema Corte sostengono che vada applicato l’articolo 1125 c.c. stante le diverse modalità di utilizzo del bene da parte dei condomini; viene poi affermata l’inapplicabilità del successivo articolo 1126 c.c.. In questo secondo caso, da una parte, il condomino proprietario esclusivo del lastrico svolge un uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura del lastrico medesimo, dall’altra, nel caso di cortile che funge da ingresso comune, il passaggio dei condomini rende anche a ciò imputabile il degrado della pavimentazione.

Nel caso concreto di riparazione del cortile è importante valutare il tipo di intervento che si sta compiendo:

  • se l’opera riguarda esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione, la spesa dovrà essere posta a carico del relativo proprietario (collettività o singolo, nel caso di giardino privato);
  • se invece l’opera riguarda anche il solaio sottostante e la relativa impermeabilizzazione, la spesa dovrà essere suddivisa secondo i criteri di cui all’art. 1125 c.c..
Matteo Peroni

Nasce a Brescia nel 1979; durante l’università si appassiona al diritto condominiale ed a tutte le (numerose) problematiche collegate. Collabora con l’Anaci tenendo corsi di formazione e scrivendo ...

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