Condomini morosi e il passaggio dei dati al fornitore del condominio: la posizione dell’Amministratore

L’art. 63 comma 1 disp. att.ve c.c. afferma che l’amministratore:

“è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”

La norma rende obbligatoria la comunicazione dei dati dei condomini da parte dell’amministratore garantendo al terzo il diritto di ottenerli. L’onere in capo al professionista è stato inteso dalla prevalente giurisprudenza di merito quale dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto dalla legge direttamente in capo all’amministratore; obbligo che esula dal contenuto del rapporto di mandato tra lui ed i condomini.

Di contro, il comportamento dell’amministratore che non fornisce al creditore la documentazione richiesta, precludendo il soddisfacimento della pretesa creditoria, deve ritenersi palesemente contrario al canone della buona fede oggettiva.

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Questo è quanto affermato dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 4692 del 15.05.2018 la quale conferma alcuni concetti ormai costanti nella giurisprudenza di merito.

• Il creditore, una volta ottenuto un titolo esecutivo nei confronti del condominio, può procedere esecutivamente nei confronti dei singoli condomini entro i limiti della quota di ciascuno (Cass. Civ. Sez. Unite n. 9148/2008); la nota sentenza a Sezioni Unite afferma che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti in proporzione delle rispettive quote.
• L’amministratore deve fornire i dati dei singoli condomini e l’indicazione del debito pro-quota.
• Tale comunicazione va inviata a prescindere dall’approvazione dei crediti da parte dell’assemblea condominiale; in quest’ultimo caso, come risulta da altre pronunce di merito, l’amministratore dovrà trasmettere i nominativi di tutti i condomini in quanto, tecnicamente, non vi sono morosi.

Una volta escussi i soggetti indicati, il creditore potrà rivolgersi – sempre pro-quota – nei confronti dei condomini in bonis. Per questo motivo ritengo legittima la richiesta dei dati anche dei condomini in regola con i pagamenti; in caso contrario il creditore non potrebbe agevolmente esercitare quanto previsto dall’art. 63 disp. att.ve c.c. e dai principi di parziarietà di cui alla Cassazione 9148/2008.

Sul punto si è già espresso il Tribunale di Agrigento con l’ordinanza 21.03.2018; il magistrato incaricato ha condannato il condominio convenuto:

• (a) alla comunicazione delle tabelle millesimali;
• (b) all’indicazione dei dati anagrafici di tutti i condomini;
• (c) all’indicazione dei condomini morosi rispetto al credito vantato dalla ricorrente;
• (d) alla comunicazione delle eventuali azioni intraprese nei confronti degli stessi.