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Diritto d’uso di un bene comune o condominiale

Diritto d'uso di un bene comune condominiale - Danea

Un bene comune può essere riservato in uso esclusivo in favore di uno dei proprietari? Vediamo cosa prevede l’ordinanza.

 

La Cassazione Civile, con l’ordinanza n. 31420 del 02.12.2019, ha rimesso alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione la questione relativa a come debba essere inquadrata, da un punto di vista giuridico, la destinazione di una parte comune all’uso esclusivo di uno dei condomini.

Il dubbio sollevato dalla Cassazione

La questione è piuttosto complessa e viene riassunta nel seguente estratto della sentenza:

“Invero, la questione, cui occorre dare soluzione per decidere i primi quattro motivi di ricorso, circa la natura, i limiti e la opponibilità del diritto di uso esclusivo su beni comuni, involge evidentemente il più classico problema della utilizzabilità delle obbligazioni come espressioni di autonomia privata volte a regolare le modalità di esercizio dei diritti reali, opponendosi dai teorici che la libertà negoziale possa conformare unicamente i rapporti di debito, e non anche le situazioni reali: tale severa conclusione trova il suo fondamento sempre nel tradizionale principio del numerus clausus dei diritti reali, il quale si reputa ispirato da un’esigenza di ordine pubblico, restando riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i “tipi” reali normativi”.

Cessione di un bene comune

In occasione della nascita del condominio (primo frazionamento/atto pilota) è possibile destinare in proprietà esclusiva ad uno dei condomini una parte per sua natura comune; ciò in espressa deroga all’articolo 1117 c.c. il quale – per l’appunto – prevede che tutte le parti destinate all’uso comune siano comuni salvo che il contrario non sia disposto dal titolo costitutivo del fabbricato.

Ritengo pertanto che non vi siano dubbi sul fatto che una parte comune possa essere destinata in proprietà esclusiva di uno dei condomini; ciò può avvenire in occasione del primo frazionamento o mediante una delibera assunta dall’unanimità dei condomini. Potrebbe accadere, ad esempio, che il tetto venga riservato in proprietà da parte del costruttore o che i condomini, all’unanimità, vendano ad un terzo i locali portineria ormai inutilizzati.

Uso esclusivo di un bene comune

Il problema affrontato dalla Corte di Cassazione riguarda invece l’ipotesi in cui un bene comune venga riservato in uso esclusivo in favore di uno dei proprietari; semplificando all’estremo il dubbio sollevato dai giudici di legittimità possiamo distinguere le seguenti alternative:

  1. obbligazione personale (legata quindi al soggetto che beneficia e non automaticamente trasmissibile);
  2. diritto d’uso ex art. 1021 c.c. (non si può cedere né dare in locazione);
  3. diritto reale (trasferibile da un soggetto ad un altro).

Quale fra questi tre inquadramenti è quello corretto?

I giudici di legittimità ricordano che il numero chiuso dei diritti reali è uno dei principi fondamentali del nostro ordinamento; le parti non possono, attraverso un contratto, creare un diritto reale diverso rispetto a quelli previsti dalla legge.

È opportuno ricordare quanto segue.

  • L’articolo 1117quater c.c. prevede la possibilità di modificare la destinazione d’uso di una parte comune. Tale modifica deve soddisfare un’esigenza di interesse condominiale; ritengo che tale requisito possa essere soddisfatto anche indirettamente attraverso il versamento di una somma monetaria da parte del condomino interessato ad utilizzare in via esclusiva una parte comune (ad esempio una porzione di lastrico solare comune).
  • L’articolo 1122 c.c. afferma che esistono “parti normalmente destinate all’uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale”.
  • I vincoli posti alla proprietà privata attraverso clausole contrattuali vengono intesi dalla Cassazione quali servitù atipiche (Cassazione Civile, sentenza n. 6769/2018); ritengo che la destinazione ad uso esclusivo di una parte comune non sia altro che una limitazione a carico di tutte le altre proprietà e a favore di una delle unità immobiliari.

A mio modo di vedere le vicende giuridiche proprie del diritto condominiale devono essere interpretate in modo coordinato rispetto all’intero “ecosistema” condominio; quest’ultimo, come diceva l’avvocato Nunzio Izzo, “è un “microsistema” il quale presenta, a volte, deviazioni rispetto alla normativa ordinaria”. Tali vicende devono essere inoltre interpretate in modo molto concreto e finalizzato ad evitare il moltiplicarsi del contenzioso; la Costituzione, con l’art. 111, ricorda che il processo deve essere “giusto” e “di ragionevole durata”.

Forse, la visione più corretta o quanto meno la visione da cui partire, è quella affermata dalla Cassazione Civile n. 24301 del 2017:

“L'”uso esclusivo” su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c. Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’art. 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito, che aveva respinto la domanda del condominio attore, tesa ad accertare che il diritto d’uso esclusivo su due porzioni del cortile, concesso con il primo atto di vendita dall’originario unico proprietario dell’intero edificio in favore di un’unità immobiliare e menzionato anche nell’allegato regolamento, non era cedibile, né poteva eccedere i trent’anni)”.

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Matteo Peroni

Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente di diritto condominiale. Assistito gli amministratori di condominio e i condomini affrontando in modo concreto i problemi di tutti i giorni. - Il mio

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