Impugnazione assemblea condominiale: termini e casi di nullità

Quando un condomino non concorda con le delibere assunte può impugnare le scelte dell’assemblea. La norma di riferimento è l’articolo 1137 c.c. il quale prevede quanto segue:

“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”. 

La norma spiega che, per quanto riguarda gli assenti, il termine dei trenta giorni decorre dalla ricezione del verbale; l’amministratore deve però fare attenzione a tale termine in quanto è il condominio a dover provare la data di ricezione. E’ quindi necessario che il verbale venga inviato agli assenti a mezzo raccomandata e/o a mezzo pec; chiaramente l’invio può avvenire a mezzo email o per posta semplice, ma dovete essere consapevoli che difficilmente potrete provare la decorrenza del termine di cui all’art. 1137 c.c..

Annullabilità e nullità di una delibera

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La distinzione fra delibere nulle e annullabili è molto importante per l’amministratore in quanto le delibere annullabili, una volta decorso il termine per impugnare, diventano definitive e non possono più essere contestate; le delibere nulle, al contrario, possono essere impugnate senza limiti di tempo anche da chi ha votato a favore. Potete facilmente comprendere che, ove ci siano dei dubbi in ordine alla validità della delibera, sia opportuno attendere il decorso dei termini di cui all’art. 1137 c.c. prima di metterla in esecuzione.

La distinzione fra delibere nulle ed annullabili è delineata da due sentenze di Cassazione Civile a Sezioni Unite: la numero 4806/2005 e la numero 9839/2021; quando si ragiona in ordine all’invalidità di una delibera, la “categoria” generale è quella dell’annullabilità, mentre la nullità riguarda casi particolari.

Come distinguere una delibera viziata da annullabilità rispetto ad una delibera nulla?

• Vizi di annullabilità. Comprendono tutti i vizi inerenti la convocazione (non ho convocato qualcuno nei termini), le maggioranze (ho approvato una delibera senza avere le maggioranze di legge), la costituzione dell’assemblea (assenza di quorum costitutivi) ed, in generale, tutti i vizi di carattere formale.
• La nullità riguarda invece i seguenti aspetti: mancanza degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto, difetto assoluto di attribuzioni, contrarietà a norme imperative e contrarietà al buon costume. Se, ad esempio, l’assemblea delibera di sostituire la pavimentazione di un balcone privato (senza l’assenso del proprietario), siamo di fronte ad una delibera nulla in quanto l’assemblea non può disporre di un bene privato.

L’aspetto più interessante della sentenza a Sezioni Unite n. 9839/2021 ha riguardato la ripartizione delle spese condominiali; in tale sede i giudici di legittimità, risolvendo un contrasto giurisprudenziale che si era sviluppato nel corso degli anni precedenti, hanno chiarito la seguente distinzione.

• Sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti criteri di ripartizione delle spese difformi rispetto a quanto previsto dalla legge o dalla convenzione.
• Sono annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi.

Caliamo il principio di diritto in un esempio concreto. Se io ripartisco a maggioranza, nel consuntivo 2020, le spese delle scale in parti uguali e nessuno impugna nei termini dell’art. 1137 c.c., la delibera diventa definitiva.

Se approvo a maggioranza una nuova tabella millesimale / regolamentazione ove si stabilisce che le spese delle scale vengano ripartite in parti uguali, la delibera è nulla.

Leggi anche: Verbale assemblea condominiale, casi pratici di vizi e nullità

Due esempi di delibere annullabili

Vizio di annullabilità: approvazione di una delibera in difetto della doppia maggioranza.

Cassazione Civile, sentenza n. 16338 del 30.07.2020: “la delibera che, come si assume avvenuto nel caso in esame in sede di approvazione del consuntivo e del preventivo nell’assemblea del 23 novembre 2011, ritenga sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dell’edificio, non considerando che i condomini contrari alla delibera detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacchè adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, stando alla summa divisio elaborata da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806, e perciò può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti soltanto nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3, come correttamente ritenuto nella gravata sentenza”.

Vizio di annullabilità: approvazione di un rendiconto condominiale incompleto.

Cassazione Civile, sentenza n. 33038 del 20.12.2018: “Allorchè il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione. (…)”.

Come impugnare la delibera dell’assemblea condominiale: basta la raccomandata?

Per impugnare la delibera non basta inviare una raccomandata o una pec di contestazione; se passano i trenta giorni ed il condominio ha inviato solamente una lettera generica, la delibera è definitiva e tutti i vizi di annullabilità sono ormai superati. Vi ricordo che tale principio vale anche nel caso in cui un condomino non sia stato convocato; stiamo comunque parlando di un vizio inerente la convocazione e per tale motivo, una volta ricevuto il verbale, decorrono i trenta giorni per impugnare.

La procedura di mediazione

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Prima di agire di fronte al Tribunale o al Giudice di Pace (a seconda della competenza giuridica dell’impugnazione), il condomino impugnante deve procedere con una domanda di mediazione (le norme di riferimento sono il D.Lgs 28/2010 e l’art. 71quater disp. att.ve c.c.).

L’obiettivo della procedura di mediazione è trovare un accordo fra le parti grazie anche all’intervento di una figura terza, ossia il mediatore; quest’ultimo non è chiamato a giudicare e “dare ragione” ad una delle parti, ma cerca di trovare una posizione di incontro che permetta di evitare il giudizio.

Due suggerimenti in ordine a questo tipo di procedura:

1. Il condomino che impugna deve prestare molta attenzione in quanto non basta depositare la domanda di mediazione, ma è necessario che quanto depositato sia trasmesso all’amministratore nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (se la mediazione perviene all’amministratore dopo tale scadenza, l’impugnazione è tardiva).
2. L’amministratore, secondo la giurisprudenza maggioritaria, deve sempre munirsi di delibera prima di partecipare all’incontro di mediazione, anche se solo preliminare. Quando il condominio delibera la costituzione in giudizio (ad esempio, a fronte di una causa promossa da terzi o dovendo opporsi al decreto ingiuntivo di un fornitore) è sempre opportuno deliberare anche il potere di partecipare all’eventuale mediazione in modo da precostituirsi i necessari poteri.