Usufruttuario e proprietario: ripartizione spese condominiali e partecipazione alle assemblee

Se all’interno del condominio vi sono delle unità immobiliari gravate da usufrutto, l’amministratore dovrà fare riferimento all’art. 67, commi 6 – 7 – 8, disp. att. c.c. il quale prevede quanto segue:

• Comma 6: “L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”.
• Comma 7: “Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario”.
• Comma 8: “Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale”.

Per quanto riguarda i poteri di voto in sede assembleare, possiamo affermare che: l’usufruttuario esercita il diritto di voto nell’ambito dell’ordinaria amministrazione mentre al nudo proprietario spetta il diritto di voto in tutte le altre deliberazioni.

A tale principio generale fanno però eccezione due casi:

• l’ipotesi in cui l’usufruttuario voglia esercitare i diritti di cui all’art. 1006 c.c.: “Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell’usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell’usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l’usufruttuario ha diritto di ritenere l’immobile riparato”. Viene pertanto data la possibilità all’usufruttuario di votare opere di manutenzione straordinaria in vece del nudo proprietario.
• Se si tratta di opere eseguite ai sensi degli articoli 985 c.c. (miglioramenti al bene in usufrutto) e 986 c.c. (addizioni al bene in usufrutto che non ne alterano la destinazione economica). Tali articoli non fanno riferimento ad opere meramente conservative quanto piuttosto addizioni (videocitofono) o miglioramenti (elettrificazione cancello).

I poteri di voto non coincidono però con la responsabilità in ordine alle spese: nudo proprietario ed usufruttuario sono solidamente obbligati al pagamento dei contributi di cui all’unità immobiliare oggetto dei loro diritti reali.

L’amministratore di condominio potrà quindi procedere nei confronti di entrambi con riferimento alle spese condominiali scadute e non corrisposte; tale facoltà non esime però il professionista dall’effettuare una corretta ripartizione delle spese fra i due in sede di rendiconto.

Per quanto riguarda la convocazione, ritengo opportuno convocare entrambi i soggetti a tutte le assemblee indipendentemente dal tipo di delibera posta in discussione; allo stesso modo anche i verbali di assemblea dovranno essere inviati ad entrambi.

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Consiglio di procedere in tal senso per due motivi:

• in alcuni casi l’usufruttuario può sostituirsi con il suo voto al nudo proprietario;
• essendo entrambi solidamente obbligati al pagamento delle spese potrebbero eccepire (impugnando la delibera) l’errata ripartizione di una voce di bilancio anche se tale voce non è direttamente di loro competenza.

Sul tema, si richiamano due sentenze di merito del 2017.

La prima è la pronuncia n. 342/2017 del Tribunale di Bergamo con cui è stata respinta un’opposizione a decreto ingiuntivo promossa nei confronti del condominio da parte del nudo proprietario che non aveva impugnato la delibera nei termini di cui all’art. 1137 c.c.:

“Destituito di fondamento risulta il motivo di opposizione (a decreto ingiuntivo) con cui è stato lamentato il presunto errore dell’amministrazione condominiale in ordine all’omesso riparto delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario. (…) siffatta doglianza avrebbe dovuto essere fatta valere entro trenta giorni dalla data di comunicazione della delibera assembleare, nel rispetto del termine di cui all’art. 1137 c.c.; per l’effetto, in assenza di impugnativa, le delibere condominiali sono valide ed efficaci nei confronti di tutti i condomini”.

La seconda è la pronuncia del Tribunale di Massa del 06.11.2017 la quale ha correttamente sostenuto la possibilità per l’usufruttuario di impugnare una delibera assunta in tema di opere straordinarie (per questo motivo è sempre opportuno convocare ed inviare il verbale ad entrambi i soggetti):

“Deve preliminarmente essere dichiarata infondata anche l’eccezione, avanzata dal convenuto relativa alla assenta di carenza di legittimazione attiva degli usufruttuari (…) per le delibere che riguarderebbero lavori straordinari, atteso che a fronte della solidarietà fra usuffruttario e nudo proprietario, oggi prevista dall’art. 67 disp. att. cod. civ., la delibera è direttamente ed immediatamente azionabile contro entrambi, sì che a costoro va riconosciuta la pari facoltà di agire per far dichiarare la sua invalidità”.