Amministratore scappa con la cassa: i condomini pagano, ma come?

Amministratore scappa con la cassa: i condomini pagano, ma come?

Oltre al danno la beffa? come vengono ripartite le spese in caso di fuga dell’amministratore con la cassa condominiale

“L’amministratore è scappato con la cassa!”. La frase che forse più di tutte vorremmo non sentire in ambito condominiale. Perché in buona sostanza è una perdita secca per il condominio – e dunque per i singoli condomini – anche perché se l’amministratore fa una cosa del genere molto probabilmente si è organizzato per non essere più rintracciato o comunque per non essere nella condizione di restituire alcunché, il che, alla fine, sarebbe quello che i condomini vorrebbero più di ogni altra cosa. Certo, la soddisfazione di vederlo condannato a livello penale sarebbe grande, ma in tasca non verrebbe loro nulla.

La cassa condominiale si compone di denari che il condominio ha raccolto per finalità varie, dalla gestione ordinaria  (pagamento bollette, fornitori, dipendenti, accantonamento TFR…) alla gestione straordinaria (fondo lavori…). Tutti denari che i terzi creditori potranno legittimamente richiedere al condominio, poco essendo interessati al fatto che il condominio abbia subito il furto da parte dell’amministratore.

Danno ai condomini, dunque, ma in che misura? A livello di importi ovviamente dipende da quanto ha sottratto l’amministratore delinquente, ma come ricostituire la cassa mancante?

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Ricostruzione cassa mancante: un esempio

Facciamo l’esempio di una cassa composta in parte da quote ordinarie pagate da alcuni condomini, in altra parte da fondo spese per lavori che vanno ripartiti su un condominio parziale (è il caso di manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo che copra solo una parte dell’edificio).

Sarebbe legittimo affermare che come è stato originariamente formata la cassa così deve essere ricostituita? La ricostituzione del fondo cassa per il lastrico solare vorrebbe, in tal caso, il carico di un ulteriore terzo per il condomino che ha la proprietà o l’uso esclusivo del lastrico, e ulteriori due terzi a carico dei condomini sottostanti (nonché il proseguimento di esclusione dal pagamento di coloro che non sono coperti dal lastrico). Questa posizione porterebbe quindi a far pagare due volte gli stessi importi a coloro che avevano correttamente sostenuto gli oneri loro spettanti, mentre chi non aveva pagato, o chi non doveva pagare, continuerebbe a non pagare.

Ma il danno l’ha creato l’amministratore, non il condomino moroso. L’amministratore, che è legato al condominio da uno speciale contratto di mandato per il quale, seppure votato “solo” dalla maggioranza, rappresenta tutti i condomini.

È chiaro, sarebbe inverosimile una responsabilizzazione dei condomini che hanno votato per la nomina di quell’amministratore – a titolo di culpa in eligendo – ed una loro “condanna” alla ricostituzione del fondo cassa. La delibera di nomina rappresenta la volontà del condominio, non la somma di alcuni condomini. Ma se l’amministratore rappresenta tutti, allora tutti rispondono del suo comportamento – in questo caso illecito; non a livello penale, ma almeno a livello economico.

Sarebbe sostanzialmente ingiusto che solo alcuni condomini dovessero rispondere delle malefatte dell’amministratore.

La cosa corretta da fare, dunque, sarebbe il creare un fondo speciale per la ricostituzione dell’ammanco, ripartito provvisoriamente tra tutti i condomini – o sulla base della tabella millesimale di proprietà o su base personale (dividendo il totale per il numero dei condomini) – ed utilizzare il medesimo criterio per ridistribuire ciò che eventualmente dovesse essere recuperato dall’amministratore infedele.

 

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Oltre a questa ricostruzione di buon senso ed applicazione di un principio di solidarietà sociale tra condomini, esistono anche motivazioni giuridiche che farebbero propendere per la ripartizione dell’ammanco sulla collettività condominiale e non sulla base del criterio con il quale è stato costituito il fondo.

Laddove il fornitore creditore del condominio dovesse attivarsi giudizialmente per la somma a lui dovuta (evidentemente incurante del fatto che i soldi non ci siano per responsabilità dell’amministratore), questi dovrebbe chiedere – ai sensi dell’art.63 disp.att.c.c. – l’elenco dei condomini morosi. I condomini tenuti al pagamento non sono morosi, perché hanno effettivamente versato il dovuto e potrebbero in qualunque momento esibire le ricevute del pagamento effettuato.

Sarebbe pertanto per loro facile opporre il loro status di “non morosi” al creditore procedente. A quel punto il creditore si potrebbe rifare in via di solidarietà sussidiaria sui condomini in regola con i pagamenti e dunque su tutti i condomini.

Anche perchè – è bene ricordarlo – il condominio parziale (quale sarebbe quello dell’esempio del lastrico solare che copre solo alcune unità immobiliari del condominio) esiste – forse – solo come ripartizione interna delle spese. Prende origine dall’art.1123 del codice civile e viene ripreso nell’art.1126 (per il nostro caso), ma il soggetto passivo è in tutto e per tutto il condominio intero.

È l’intero condominio che conferisce l’incarico per mezzo dell’amministratore; seppure la ripartizione interna al condominio della spesa è differente, quella ripartizione è già stata onorata costituendo il fondo speciale.

La questione è comunque molto interessante e non si è a conoscenza di giurisprudenza consolidata sul punto.


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Michele Baldacci

Avvocato civilista e Presidente del Polo di Diritto Immobiliare. Sopravvissuto ad un'infanzia senza smartphone e tablet, conduco il mio studio legale a tempo pieno e cresco le mie figlie a tempo pieno... ...

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