Condominio e pagamenti in contanti 2018: divieti, limiti ed eccezioni

In base a quanto previsto dall’art. 25-ter, c. 2-ter, del D.p.r. n. 600/73, il pagamento da parte del condominio di corrispettivi per prestazioni di appalto di opere o servizi rese dall’appaltatore nell’esercizio d’impresa non può essere eseguito in contanti ma deve essere perfezionato tramite l’utilizzo di conti correnti bancari o postali intestati al condominio stesso, indipendentemente dall’importo dovuto.

L’obbligo di pagamento tramite conto corrente bancario o postale intestato al condominio è stato introdotto dall’art. 1, c. 36, della L. n. 232/2016 con decorrenza dal 1° gennaio 2017 ed è di tipo assoluto, essendo applicabile anche per il saldo delle prestazioni di appalto di importo inferiore al tetto dei 3.000 euro, attualmente previsto quale limite per i pagamenti in contanti dalla normativa antiriciclaggio (art. 49 del D.lgs. n. 231/07).

In particolare, il pagamento di tali prestazioni dovrà avvenire utilizzando uno dei seguenti strumenti:

• bonifico bancario o postale;
• assegno bancario o postale;
• assegno circolare o vaglia postale;
• carte di credito, carte di debito o carte prepagate.

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Le sanzioni

Il mancato rispetto di tale regola espone il condominio all’applicazione di una sanzione amministrativa variabile da un minimo di 250 euro ad un massimo di 2.000 euro (art. 11, c. 1, del D.lgs. n. 471/97), ferme restando le sanzioni previste dalla disciplina antiriciclaggio per violazioni riferibili a transazioni perfezionate in contanti per importi pari o superiori a 3.000 euro. Queste ultime ammontano ad una misura variabile compresa tra l’1% ed il 40% con un minino di 3.000 euro, eventualmente sanabili mediante l’istituto dell’oblazione di cui all’art. 16 della Legge n. 689/81 con pagamento dell’importo pari al 2% dell’ammontare della transazione.

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In linea più generale va ricordato che, l’art. 1129 del Codice Civile, come modificato dalla L. n. 220/2012 recante modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, aveva già disposto l’obbligo per l’amministratore di condominio di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.

La norma tributaria di cui all’art. 25-ter, c. 2-ter, del D.p.r. n. 600/73, quindi, si pone in un’ottica di continuità rispetto a tale disegno legislativo, volto ad incrementare la trasparenza contabile della gestione condominiale.

Campo di applicazione della normativa

La disposizione normativa in esame ha, tuttavia, natura speciale e trova applicazione con specifico riguardo ai soli corrispettivi dovuti dal condominio a favore degli appaltatori di opere o servizi che svolgono tali attività nell’ambito dell’esercizio di impresa. Si tratta, quindi, dei compensi dovuti per le prestazioni convenute nei contratti d’opera in generale e, in particolare, nei contratti che comportano l’assunzione, nei confronti del committente, di un’obbligazione avente a oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un’opera o servizio, nonché l’assunzione diretta, da parte del prestatore d’opera, del rischio connesso con l’attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.

Esempio:

Pertanto, laddove – ad esempio – il condominio provveda ad acquistare un bene, la norma in questione non opera, in quanto si rientra nella fattispecie contrattuale della compravendita e non in quella dell’appalto. Tuttavia, qualora l’acquisto del bene avvenga congiuntamente con la posa in opera dello stesso occorrerà valutare con attenzione la preponderanza del valore del bene rispetto al connesso servizio di installazione in quanto, in caso contrario, si tratterà di appalto di servizi (installazione di bene con vendita accessoria dello stesso) con tutte le conseguenze normative del caso (obbligo di applicazione della ritenuta del 4% e obbligo di pagamento della prestazione tramite conto corrente bancario o postale).

Del pari, non vi è obbligo di pagamento tramite conto corrente bancario o postale, in quanto non rappresentano appalti di opere e/o servizi, l’acquisto delle utenze (energia elettrica, telefonia, acqua, gas, ecc.), delle polizze assicurative, dei servizi di trasporto e di deposito.

Relativamente agli eventuali compensi corrisposti dal condominio per prestazioni di lavoro autonomo (ad esempio prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri, commercialisti, ecc.), anche di tipo occasionale, va evidenziato che essi non sono soggetti all’obbligo di tracciabilità bancaria o postale in discussione, atteso che la disposizione fa esplicitamente riferimento a prestazioni svolte nell’esercizio di impresa.

Per completezza si evidenzia che tali prestazioni saranno da assoggettare alla ritenuta del 20%, applicabile sui redditi di lavoro autonomo, anche occasionali, in base a quanto disposto dall’art. 25 del D.p.r. n. 600/73.

Anche alla luce dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 7/2007 in merito all’obbligo di effettuazione della ritenuta del 4%, devono invece ritenersi assoggettate all’obbligo di pagamento mediante conto corrente bancario o postale del condominio, a titolo esemplificativo, le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero per l’esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio condominiale.

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