L'errore nelle tabelle millesimali contrattuali

Le tabelle millesimali sono i documenti nei quali viene riportato il rapporto di valore che intercorre tra ciascuna singola unità immobiliare di proprietà esclusiva e la somma di tutte le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva. Dato pari a mille la somma dei valori di tutte le unità immobiliari di proprietà esclusiva, il valore della singola unità immobiliare viene rapportato a mille; da qui il nome “tabelle millesimali”.

L’art.68 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita:

“1.Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. 2. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.

Precisa poi il novellato articolo 69 disp. att. c.c. “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita` immobiliari, e` alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unita` immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e` sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. 2.Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. 3.Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali”.

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Da questo si evince che le tabelle millesimali sono allegate al regolamento di condominio, ma possono esistere indipendentemente da esso. Si pensi al caso in cui il condominio è composto da dieci condomini o meno, cioè al caso in cui il regolamento di condominio non sia obbligatorio.

Premesso che il condominio si può dotare di regolamento di condominio anche in questa ipotesi, ma poniamo che non lo faccia, si potrebbero comunque avere delle tabelle millesimali attraverso le quali vengano ripartite le spese di gestione ed amministrazione del condominio.

È la norma stessa che specifica, infatti, che le tabelle millesimali propriamente dette hanno efficacia solo ai fini della ripartizione delle spese (articoli 1123, 1124 e 1126 cc) e del voto in assemblea (articolo 1136, è il famoso conteggio del quorum “reale”, legato al valore millesimale, da tenere distinto rispetto al quorum “per teste”, ugualmente richiesto al fine di raggiungere il quorum costitutivo dell’assemblea ed il quorum deliberativo per ogni singola decisione assembleare).

Anche le tabelle millesimali, pertanto, possono avere origine assembleare o origine contrattuale, a seconda della modalità di formazione ma, ben più importante, a seconda della conformità o meno rispetto ai criteri legali.

Ma indipendentemente dall’origine, l’art.69 citato esplicita che la rettifica e la modifica si possono fare solo all’unanimità, tranne due eccezioni:

che ci sia stato un errore;
che ci siano state sopravvenienze edilizie che abbiano sostanzialmente e significativamente modificato il rapporto di valore originariamente assegnato.

In caso di errore nelle tabelle millesimali

Circa l’errore, dapprima si riteneva rilevante come vizio del contratto (1148 cc) e dunque doveva essere essenziale e riconoscibile. Questo escludeva la possibilità di contemplare l’errore sulla valutazione dei criteri da adottare.

Poi, venne considerato errore la obiettiva divergenza tra valore effettivo della singola unità immobiliare ed il valore proporzionale attribuito. La pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n.6222/1997 ha chiarito che possono dar luogo a revisione delle tabelle millesimali solo gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (estensione, altezza, ubicazione, esposizione…) siano essi errori di fatto o di diritto. Questa tipologia di errore rende le tabelle millesimali modificabili a maggioranza.

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In caso di sopravvenienze edilizie

Circa le sopravvenienze edilizie, si possono distinguere tre casi:

le sopraelevazioni;
le espropriazioni;
le innovazioni di vasta portata nei singoli appartamenti (non mera modifica della destinazione d’uso ma creazione di un quid novi che alteri il rapporto vigente tra le rispettive quote proporzionali).

In ogni caso, la sopravvenienza edilizia deve essere di almeno il 20% perché venga considerata di rilevanza tale da mutare in modo significativo i rapporti tra le proprietà esclusive. In tal caso il costo della rettifica è addebitato a chi l’ha causata.

Un’ultima nota pratica

Un’ultima nota pratica. La recente sentenza della Corte di Cassazione n.8520/2017 ha stabilito:

“In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini, ovvero con sentenza del giudice ex art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse, salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini”.

Il che significa che l’amministratore non può in via autonoma e discrezionale allontanarsi da quanto indicato nelle tabelle millesimali, anche se palesemente frutto di errore, ma dovrà attenersi alle tabelle fino a che queste non vengano modificate, rettificate o revisionate nelle forme di legge.