Clausole contrattuali nel regolamento condominiale e loro trascrizione

Il regolamento condominiale è uno strumento finalizzato a regolare la vita del condominio e risolvere, in via preventiva, contrasti in ordine alle modalità d’uso dei beni comuni. La sua redazione è obbligatoria quando i condomini sono più di dieci, ma nulla vieta di approvarlo anche nel caso del condominio di due proprietari.

Nel corso degli anni la giurisprudenza ha superato i concetti di “regolamento assembleare” e di “regolamento contrattuale”, spostando la sua attenzione sulla natura delle singole clausole e non sull’intero documento approvato dall’assemblea.

Ogni regolamento può quindi contenere al suo interno due differenti tipologie di prescrizioni.

• Le clausole assembleari sono quelle regole finalizzate a regolare la vita condominiale; ad esempio: modalità di turnazione dei parcheggi, colore delle tende, regole di comportamento, introduzione delle sanzioni ex art. 70 disp. att.ve c.c…
  Approvate o modificate con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.
• Le clausole contrattuali sono quelle clausole limitative dei diritti del singolo condomino; ad esempio: divieto di utilizzare l’appartamento quale studio medico, divieto di frazionare le unità immobiliari, divieto di sopraelevare il proprio immobile…
  L’approvazione o la modifica di tali clausole deve essere assunta all’unanimità.

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Il tema di contrasto in ambito giurisprudenziale riguarda l’opponibilità e l’efficacia delle clausole di natura contrattuale. La giurisprudenza più datata affermava che, ai fini dell’opponibilità di una clausola contrattuale, fosse sufficiente che il nuovo condomino accettasse il regolamento esistente.

Nel corso degli anni, la Cassazione ha precisato come non fosse sufficiente un’adesione generica, ma – proprio in ragione dei vincoli posti da tali norme regolamentari, equiparati alle servitù – servisse un’accettazione espressa oppure la trascrizione delle clausole contrattuali in modo indipendente rispetto agli atti di acquisto e su ogni subalterno. Questa linea interpretativa, a mio avviso più corretta, è stata ripresa da diverse pronunce di legittimità e di merito.

Il problema che si pone nel panorama giurisprudenziale riguarda il contrasto fra la “vecchia” e la “nuova” tesi; è chiaro che le conseguenze applicative di uno o dell’altro principio sono ben diverse e rendono assai difficile dare un’indicazione precisa in ordine alle conseguenze legali di una vertenza giudiziale. Ritengo maggiormente aderente al dettato normativo la seconda linea interpretativa (necessità di trascrivere e/o di accettare espressamente la clausola regolamentare); per altro, tale linea di pensiero rende più chiari i rapporti all’interno del condominio.

Ritengo che per risolvere tale contrasto, sia necessaria una pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite con cui vengano chiariti i termini di opponibilità delle clausole contrattuali in ambito condominiale.

Qui di seguito riporto tre estratti di sentenze rappresentative dei concetti espressi nel presente articolo.

Tribunale di Aosta, sentenza n. 286 dell’08.10.2021

Conseguentemente, le clausole limitative dei diritti dei singoli, se non debitamente trascritte, sono sempre opponibili solo ai condomini che hanno accettato il regolamento, mentre non sono opponibili né ai successori a titolo particolare dei condomini stessi, né al terzo acquirente, laddove tali clausole non siano state esplicitamente riportate nel relativo atto di acquisto o non siano state comunque oggetto di espressa accettazione. La trascrizione, peraltro, non può essere generica (con riferimento al regolamento contenente le limitazioni), ma deve indicare specificamente le clausole del regolamento che limitano i diritti dei singoli condòmini con l’indicazione del contenuto di tali clausole; occorre altresì che in tal caso la trascrizione del vincolo avvenga in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto cui è allegato il regolamento condominiale.

Cassazione Civile, sentenza n. 24188 dell’08.09.2021

Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio (…) costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione. (…) In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto del vincolo reale gravante sull’immobile.

Cassazione Civile, sentenze n. 21478 del 27.07.2021

Sul punto, è necessario premettere che il regolamento condominiale, pacificamente non trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. territorialmente competente, ma richiamato nell’atto con cui XXX ebbe ad acquistare l’immobile oggetto di causa, ed accettato da parte acquirente, ha natura contrattuale.