Il regolamento condominiale è uno strumento finalizzato a regolare la vita del condominio e risolvere, in via preventiva, contrasti in ordine alle modalità d’uso dei beni comuni. La redazione del regolamento è obbligatoria quando il numero dei condomini supera le dieci unità, ma nulla vieta che venga adottato anche in condomini di dimensioni più ridotte.
Regolamento assembleare e contrattuale
Nel corso degli anni, la giurisprudenza e la dottrina hanno superato la distinzione tra “regolamento assembleare” e “regolamento contrattuale”.
Queste due terminologie possono essere utilizzate per identificare le modalità di formazione di un regolamento, ma l’efficacia e l’opponibilità dello stesso devono essere valutate con riferimento alle singole clausole e non al regolamento nel suo complesso.
È molto significativa l’espressione adottata dalla sentenza della Cassazione Civile n. 24526 del 09.08.2022, la quale afferma quanto segue: “Non può che condividersi, allora, quanto affermato da autorevole dottrina, secondo cui il regolamento condominiale contrattuale puramente e semplicemente non esiste se non come formula verbale riferita ad una delle due possibili tecniche di formazione, piuttosto che alla sua natura“.
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Clausole assembleari e contrattuali
Ma cosa significa ciò che abbiamo visto finora? Significa che, quando esaminiamo un regolamento di condominio, dobbiamo analizzare le singole clausole, che devono essere classificate in due categorie:
- clausole assembleari,
- clausole contrattuali.
Le clausole assembleari sono quelle regole finalizzate a regolare la vita condominiale. Ad esempio, possono riguardare la modalità di turnazione dei parcheggi, il colore delle tende, le regole di comportamento e l’introduzione delle sanzioni ex art. 70 disp. att.ve c.c.. La maggioranza richiesta per l’introduzione, la soppressione o la modifica di tali clausole è quella indicata dall’articolo 1138 c.c.: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi. È importante ricordare che tale maggioranza è valida a prescindere dalla modalità con cui è stato redatto il regolamento; ciò che conta è la tipologia di clausola e non il fatto che sia stata, ad esempio, approvata all’unanimità.
Le clausole contrattuali sono quelle clausole limitative dei diritti del singolo condomino. Ad esempio, possono includere il divieto di utilizzare l’appartamento come studio medico, il divieto di frazionare le unità immobiliari e il divieto di sopraelevare il proprio immobile. L’approvazione, la soppressione o la modifica di tali clausole deve essere assunta all’unanimità.
Il vero problema inerente la regolamentazione di carattere contrattuale riguarda la sua opponibilità nei confronti dei futuri acquirenti di un’unità immobiliare. La giurisprudenza assimila tali clausole alle servitù. Ciò significa che, per essere opponibili all’acquirente di un immobile, quest’ultimo deve averle espressamente accettate; non è sufficiente un semplice richiamo al regolamento condominiale esistente.
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Cassazione Civile, sentenza n. 24526 del 09.08.2022
“Ed essendo un contratto, esso deve corrispondere ad una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che si traduce in una relatio perfecta attuata mediante l’inserimento, all’interno dell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare individuale, delle parti del regolamento aventi natura negoziale ed effetto limitativo della proprietà singola, non bastando, per contro, il solo rinvio al regolamento stesso”.
Cassazione Civile, sentenza n. 24188 dell’08.09.2021
Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio (…) costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione. (…) In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto del vincolo reale gravante sull’immobile.
Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...
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