Il codice civile è il punto di riferimento principale per tutti coloro che amministrano un condominio.
Anche all’amministratore esperto possono sfuggire dei particolari ed è per questo che è importante avere il testo del codice a portata di mano.
In questo articolo vedremo due esempi concreti che chiariscono quanto sia importante consultare regolarmente la normativa per evitare contestazioni e/o responsabilità.
Indice dei contenuti
L’ascensore tra manutenzione e nuova installazione
Un primo esempio di consultazione del codice civile riguarda la ripartizione delle spese per l’ascensore in condominio.
La questione cambia a seconda che si tratti di manutenzione o di sostituzione dell’impianto già esistente, oppure dell’installazione ex novo.
- Sostituzione dell’ascensore esistente: secondo l’articolo 1124 c.c., quando si rifà integralmente un impianto già presente, si applicano i criteri previsti per manutenzione e sostituzione. In pratica, la spesa va suddivisa utilizzando i millesimi di ascensore.
- Nuova installazione: se l’ascensore non c’era e viene realizzato per la prima volta, la spesa segue l’articolo 1123 c.c., con ripartizione in base ai millesimi di proprietà.
Resta ovviamente ferma l’eventuale esistenza di una convenzione di riparto in deroga ai criteri di legge (da verificare caso per caso).
Ricordo altresì che se le spese dovessero venire ripartite in modo non conforme alla legge, la relativa delibera di approvazione deve essere impugnata entro il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
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Tabelle millesimali ed alterazione del quinto
Un altro esempio utile di quanto il codice civile possa essere d’aiuto, riguarda la revisione delle tabelle millesimali.
L’articolo 69 disp. att. c.c. stabilisce che, se il valore proporzionale di almeno un’unità immobiliare è alterato per più di un quinto in conseguenza di sopraelevazioni o incrementi di superficie, si può rettificare la tabella millesimale con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi).
Questo è quanto prevede la normativa, ma cosa succede nel concreto? Generalmente, l’amministratore riceve richieste scritte da uno o più proprietari che ritengono errata la tabella millesimale.
È consigliabile che il professionista includa all’ordine del giorno della prima assemblea disponibile un punto per affidare a un tecnico la verifica della correttezza della tabella e l’esistenza dei presupposti tecnici previsti dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Se l’assemblea conferirà l’incarico, si procederà alla verifica.
In assenza di tale incarico, ogni proprietario avrà la facoltà di agire in giudizio per richiedere la revisione della tabella.
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Coinvolgere l’assemblea
Il caso appena descritto rappresenta un valido esempio per ricordare uno dei principi fondamentali che l’amministratore condominiale deve seguire: responsabilizzare l’assemblea affinché assuma ogni decisione che esuli dalle competenze dirette dell’amministratore.
Che si tratti della revisione della tabella millesimale o delle modalità di ripartizione di una determinata spesa, il professionista inserirà l’argomento all’ordine del giorno, mettendo i proprietari nelle condizioni di deliberare adeguatamente.
Portare il codice civile sulla scrivania
Tenere sul tavolo le venti pagine di articoli dedicati a comunione e condominio (artt. 1117–1139 c.c. e relative disposizioni attuative) non è una formalità, ma un metodo di lavoro.
Ad esempio, se un condomino chiede chiarimenti su chi debba pagare certi interventi, il riscontro iniziale potrà arrivare con un colpo d’occhio alle norme basilari, prima di rivolgersi al legale per ulteriori approfondimenti.
Questo semplice accorgimento fa risparmiare tempo e riduce i margini di errore.
Il codice civile non è un volume da studio universitario lontano dalla realtà pratica: rappresenta invece un alleato prezioso.
Ideatore di Condominio Semplice (aggiornamento sintetico e concreto in ambito condominiale). Sono un avvocato e mi occupo esclusivamente ...
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