Regime giuridico: l’amministratore di condominio come società

Una decisione rilevante per l’amministratore di condominio riguarda la scelta del regime giuridico attraverso il quale esercitare la propria attività professionale.

L’articolo 71 delle disposizioni attuative del Codice Civile prevede infatti che l’incarico di amministratore possa essere svolto anche da una società.

Tale norma rimanda al titolo V del libro V del Codice Civile, che disciplina la costituzione, il funzionamento e la cessazione delle società, trattando diverse tipologie previste dall’ordinamento italiano, come le società di persone (società semplice, società in nome collettivo, società in accomandita semplice) e le società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, società in accomandita per azioni). Entriamo nel merito.

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Le disposizioni normative

La norma stabilisce che i requisiti per l’esercizio dell’attività di amministratore devono essere posseduti da diverse figure interne alla società, ossia da:

• i soci con responsabilità illimitata,
• gli amministratori,
• i dipendenti incaricati di svolgere funzioni amministrative.

Per esempio, in una società in nome collettivo (S.n.c.), tutti i soci sono illimitatamente e solidalmente responsabili per le obbligazioni sociali. Se una società di questo tipo amministra condomini, tutti i soci devono possedere i requisiti richiesti agli amministratori condominiali.

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Altri aspetti da considerare

Altri aspetti da considerare nella scelta del modello gestionale includono:

• differenti responsabilità patrimoniali in capo ai soci;
• diversa gestione del carico fiscale e della previdenza sociale;
• la possibilità di cedere in futuro la società. Ad esempio, se si amministra come libero professionista, non sarà possibile trasferire l’incarico senza l’approvazione dell’assemblea condominiale; mentre, se una società (ad esempio una s.r.l.) amministra dei fabbricati, le quote societarie possono essere cedute ad altri soggetti senza l’autorizzazione dei condomini. Resta ovviamente da gestire in modo attento l’aspetto “politico”, ossia il fatto che la fiducia dei condomini resti intatta.

Non è possibile fornire una raccomandazione generica riguardo alla configurazione societaria da adottare. Ogni professionista deve raffrontarsi con il proprio consulente (commercialista e/o avvocato) per individuare la struttura societaria più adatta alla propria situazione, che potrebbe anche evolversi nel tempo.