Partita Iva dell’amministratore di condominio: obbligo e adempimenti per l’apertura

L’apertura della partita IVA è uno degli obblighi previsti per chi esercita attività di amministratore di condominio in via abituale e professionale.

Al pari di ogni altra tipologia di lavoro autonomo, anche l’amministrazione condominiale richiede la necessità di rispettare specifici adempimenti, ai quali si aggiungono i requisiti specifici per l’amministratore di condominio previsti dal Codice Civile, tra cui la frequenza di un corso di formazione iniziale e l’aggiornamento periodico delle proprie conoscenze e competenze.

In questa sede ci soffermeremo sulle regole previste dal punto di vista fiscale, e quindi sugli obblighi legati all’apertura della partita IVA e sulle procedure da seguire, così come sugli adempimenti sul fronte previdenziale legati quindi all’iscrizione all’INPS.

Quando l’amministratore di condominio deve avere Partita IVA

Partiamo da un aspetto centrale: aprire la partita IVA per operare come amministratore di condominio non rappresenta di per sé un obbligo.

Dal punto di vista fiscale, è possibile svolgere l’attività di amministratore senza Partita IVA se questa viene svolta in via occasionale e non prevalente.

Si pensi ad esempio al caso del condòmino designato come amministratore dello stabile in cui vive e che, contemporaneamente, svolge attività di lavoro dipendente

In questo caso, se l’attività resta residuale e non prevalente, è possibile gestire gli adempimenti condominiali nella forma di collaborazione coordinata e continuativa.

La situazione cambia per chi invece lavora in via abituale come amministratore di condominio e qualora l’attività venga svolta sviluppando una specifica organizzazione, come ad esempio l’apertura di un ufficio, la dotazione di uno specifico software gestionale per condominio o ancora la collaborazione con altri professionisti e\o dipendenti.

In tal caso si applicano le disposizioni previste dall’articolo 5 del DPR n. 633/1972, relativo all’esercizio per professione abituale, anche se non esclusiva, di qualsiasi attività di lavoro autonomo, con le conseguenti ripercussioni dal punto di vista degli adempimenti fiscali.

In sostanza, se l’attività di amministratore di condominio assume natura professionale e organizzata, l’apertura di una propria posizione IVA diventa un adempimento obbligatorio.

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Aprire Partita IVA per l’amministratore: modello AA9/12 e codice ATECO

In caso di attività di amministratore di condominio esercitata come persona fisica, entro 30 giorni dall’inizio dell’attività è necessario comunicare l’apertura di partita IVA mediante il modello AA9/12.

Si tratta della modulistica specifica predisposta dall’Agenzia delle Entrate per l’assegnazione di una propria posizione IVA.

Nel caso specifico dell’apertura della partita IVA, all’interno del Quadro A bisognerà barrare la casella “Dichiarazione di inizio attività”.

Particolare attenzione occorrerà prestare, in sede di compilazione, al Quadro B: nella sezione “Attività esercitata e luogo di esercizio in caso di più attività indicare l’attività prevalente” è richiesta l’indicazione del codice ATECO 68.32.00, il codice attività denominato “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”.

È inoltre richiesto l’inserimento dei propri dati identificativi, ossia la denominazione della ditta, se esistente, ovvero il cognome e nome del contribuente.

Il modello AA9/12, “Dichiarazione di inizio attività, variazione dati o cessazione attività ai fini IVA (Imprese individuali e lavoratori autonomi)”, dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in una delle seguenti modalità:

• in duplice esemplare direttamente (anche a mezzo di persona appositamente delegata) a un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente;
• in unico esemplare a mezzo servizio postale e mediante raccomandata, allegando fotocopia di un documento d’identità del dichiarante, da inviare a un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, a prescindere dal domicilio fiscale del contribuente. In tal caso le dichiarazioni si considerano presentate nel giorno in cui risultano spedite;
• per via telematica direttamente dal contribuente o tramite i soggetti incaricati della trasmissione telematica di cui all’art. 3, commi 2-bis e 3, del D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni. In tal caso le dichiarazioni si considerano presentate nel giorno in cui è conclusa la ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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Quale regime fiscale scegliere per l’amministratore di condominio?

Di particolare rilievo anche la scelta del regime contabile da adottare per aprire e poi gestire la propria partita IVA come amministratore di condominio.

Tre le tipologie previste, applicabili sulla base di specifici requisiti:

• regime forfettario (agevolato);
• regime semplificato;
• regime ordinario.

La scelta dipende innanzitutto dalla natura giuridica del contribuente e dalle dimensioni delle attività. Nella tabella di seguito una sintesi delle condizioni previste per ciascuna tipologia di regime contabile adottabile:

Regime contabile	Limite ricavi attività di prestazioni di servizi	Limite di ricavi altre attività
Regime forfettario (agevolato)	Ricavi max 85.000 euro.	Ricavi max 85.000 euro.
Regime semplificato	Ricavi < 500.000 euro.	Ricavi < 800.000 euro.
Regime ordinario	Ricavi > 500.000 euro.	Ricavi > 800.000 euro

Regime forfettario

Il regime più conveniente, sul fronte delle imposte dovute, è il forfettario, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 15% (5% per le attività startup nei primi 5 anni di attività), nonché notevoli semplificazioni in materia di adempimenti IVA.

In merito alle semplificazioni, oltre al beneficio della tassazione agevolata, i forfettari non sono tenuti all’applicazione dell’IVA in fattura e in parallelo non detraggono l’IVA sugli acquisti.

Non sono tenuti alla liquidazione dell’imposta e al versamento, e quindi non sono tenuti a presentare la dichiarazione IVA e le comunicazioni periodiche.

Chi applica il regime forfetario, inoltre, non ha l’obbligo di registrare i corrispettivi, le fatture emesse e ricevute.

Si ricorda che dal 1° gennaio 2024 è in ogni caso obbligatoria la fatturazione elettronica.

Leggi anche l’approfondimento sulla fatturazione elettronica per l’amministratore di condominio.

Sono tuttavia diverse le cause di esclusione e ostative all’applicazione del regime forfettario, così come uno dei contro principali della tassazione forfettaria è l’impossibilità di beneficiare di detrazioni e deduzioni IRPEF.

Regime semplificato e ordinario

In caso di impossibilità o poca convenienza nell’applicazione del regime agevolato, l’amministratore di condominio dovrà valutare se rispetta i parametri per l’applicazione del regime contabile semplificato o se è tenuto ad applicare le regole ordinarie in materia di tenuta della contabilità.

Da questo punto di vista, è importante valutarne differenze, pro e contro.

Il regime semplificato rientra tra i regimi speciali introdotti con il fine di agevolare le imprese e le attività di dimensioni ridotte. Dal punto di vista della tassazione, si applicano le regole ordinarie in materia di IRPEF e quindi le tre aliquote progressive, dal 23% al 43%, sulla base del proprio scaglione reddituale.

C’è però da dire che per le partite IVA che possono applicarlo sono previste notevoli semplificazioni sul fronte degli adempimenti: si applica l’esonero dalla redazione del bilancio, dalla tenuta del libro giornale e del libro inventari, con una conseguente riduzione dei costi per la gestione della contabilità.

Il regime di contabilità ordinaria non prevede invece semplificazioni e, indubbiamente, si tratta di un sistema più complesso rispetto sia al forfettario che al semplificato.

Tra i pro vi è però indubbiamente il fatto di poter avere una visione più chiara dell’andamento della propria attività, grazie proprio all’obbligo di garantire un monitoraggio costante e preciso di costi e ricavi.

La tenuta della contabilità ordinaria può inoltre rendere più semplice l’accesso al credito, considerando che spesso banche e istituti finanziari richiedono dati di dettaglio per valutare la solidità dell’impresa, e consente di avere un quadro più chiaro della gestione della propria attività e di individuare di conseguenza eventuali criticità da risolvere.

Vediamo ora di riassumere le caratteristiche, i pro e i contro dei tre principali regimi contabili previsti dall’ordinamento italiano.

Regime contabile	Pro	Contro
Regime forfettario	Imposta fissa del 15 % (5% nei primi 5 anni di attività). Semplificazioni fiscali e contabili.	Numerose cause di esclusione e ostative. Impossibilità di beneficiare di detrazioni fiscali e deduzioni.
Regime semplificato	Semplificazione degli adempimenti contabili. Riduzione dei costi per la gestione dell’attività. Possibilità di beneficiare di detrazioni e deduzioni.	Le imposte si pagano sulla base delle ordinarie aliquote IRPEF (tre aliquote progressive, dal 23% al 43%).
Regime di contabilità ordinaria	Monitoraggio capillare dell’andamento della propria attività. Accesso al credito più agevole, grazie alla possibilità di fornire elementi dettagliati sull’andamento del proprio business.	Sistema di gestione contabile complesso e senza esoneri o semplificazioni.

Adempimenti previdenziali: iscrizione alla Gestione separata INPS

Oltre all’inquadramento fiscale, è bene soffermarsi sulle regole previste dal punto di vista previdenziale.

Chi apre una partita IVA come amministratore di condominio e non è tenuto all’iscrizione di una Cassa di previdenza di categoria (ad esempio, commercialisti o consulenti del lavoro) è obbligato all’iscrizione alla Gestione separata INPS.

I contributi previdenziali che l’amministratore di condominio deve versare

Le aliquote vengono stabilite annualmente, così come il minimale e il massimale di reddito.

Per il 2024, i valori di riferimento sono contenuti nella circolare n. 24/2024 e ai lavoratori autonomi, titolari di posizione fiscale ai fini IVA non assicurati ad altre Gestioni di previdenza né pensionati, si applicano le seguenti aliquote contributive:

• 25%, aliquota contributiva per l’invalidità, la vecchiaia e i superstiti (IVS);
• 0,72%, aliquota per la tutela relativa alla maternità, assegni per il nucleo familiare, degenza ospedaliera, malattia e congedo parentale;
• 0,35% per l’ISCRO, la cassa integrazione per le partite IVA.

Pertanto, l’aliquota complessiva dovuta dai professionisti alla Gestione separata è pari a 26,07%.

Il minimale di reddito, cioè il valore di riferimento per la determinazione e il riconoscimento dei 12 mesi di copertura contributiva, è pari a 18.415 euro. Il massimale ammonta invece a 119.650 euro.