Regime forfettario e amministratore di condominio: regole e vantaggi

Il regime forfettario può essere applicato anche dal titolare di partita IVA che esercita l’attività di amministratore di condominio, a condizione del rispetto di determinati requisiti e condizioni.

Si tratta di un regime fiscale che prevede agevolazioni sul fronte delle imposte dovute, calcolate sulla base di un’imposta sostitutiva del 15% – che scende al 5% nei primi anni di attività – applicata a una base imponibile determinata in modo forfettario, tenuto conto di uno specifico coefficiente di redditività.

Il coefficiente di redditività è direttamente collegato al codice ATECO associato all’attività svolta.

L’applicazione del regime forfettario risulta particolarmente vantaggiosa per chi intende aprire una partita IVA come amministratore di condominio, in quanto soprattutto nella prima fase di avviamento consente di gestire l’attività con costi ridotti e semplificazioni importanti.

Per accedere e rimanere nel regime agevolato è necessario rispettare determinati requisiti, oltre che prestare attenzione alle cause di esclusione.

Di seguito un’analisi dettagliata delle caratteristiche e dei vantaggi del regime forfettario, nonché di requisiti e condizioni specifiche di accesso e permanenza.

Regime forfettario per l’amministratore di condominio: requisiti e condizioni

Partendo dalle definizioni, è bene evidenziare che il regime forfettario è un regime fiscale agevolato rivolto ai piccoli imprenditori e professionisti, disciplinato dall’articolo 1, commi da 54 a 89 della legge n. 190/2014, più volte modificato nel corso degli anni.

Il regime forfettario è considerato come il regime naturale delle partite IVA minori: si applica alle persone fisiche che esercitano la propria attività imprenditoriale o professionale in forma individuale, non prevede una scadenza legata al numero di anni di attività e non è legato a particolari requisiti anagrafici.

Oltre all’applicazione di un’imposta sostitutiva ridotta, rispetto alle ordinarie aliquote IRPEF, prevede numerose semplificazioni sul fronte degli adempimenti e dell’IVA, fermo restando l’obbligo di fatturazione elettronica.

Per le sue caratteristiche e agevolazioni, il regime forfettario risulta particolarmente indicato nella fase di avvio di una nuova attività, anche per chi desidera diventare amministratore di condominio.

La possibilità di accedervi è tuttavia subordinata al rispetto di specifici requisiti e, tra questi, uno dei più importanti è relativo al limite di ricavi o compensi pari attualmente a 85.000 euro.

Al requisito di cui sopra si aggiungono le ulteriori condizioni previste.

Si evidenzia innanzitutto che l’accesso al regime forfettario è circoscritto alle partite IVA che, nell’anno precedente, hanno sostenuto spese non superiori a 20.000 euro lordi per lavoro accessorio, lavoro dipendente e per compensi erogati a collaboratori.

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Oltre al rispetto delle condizioni di cui sopra bisogna considerare anche le cause ostative, ossia specifiche condizioni che comportano l’impossibilità di applicare il regime agevolato.

Nello specifico, l’accesso al forfettario è inibito ai titolari di partita IVA che rientrano nei seguenti casi:

• le persone fisiche che si avvalgono di regimi speciali ai fini IVA o di regimi forfetari di determinazione del reddito;
• i non residenti, a eccezione di coloro che risiedono in uno degli Stati membri dell’Unione europea o in uno Stato aderente all’Accordo sullo Spazio economico europeo che assicuri un adeguato scambio di informazioni e che producono in Italia almeno il 75% del reddito complessivamente realizzato;
• i soggetti che effettuano, in via esclusiva o prevalente, operazioni di cessione di fabbricati o porzioni di fabbricati, di terreni edificabili o di mezzi di trasporto nuovi;
• gli esercenti attività d’impresa, arti o professioni che partecipano contemporaneamente a società di persone, associazioni professionali o imprese familiari ovvero che controllano direttamente o indirettamente società a responsabilità limitata o associazioni in partecipazione, le quali esercitano attività economiche direttamente o indirettamente riconducibili a quelle svolte individualmente;
• le persone fisiche la cui attività sia esercitata prevalentemente nei confronti di datori di lavoro con i quali sono in corso rapporti di lavoro o erano intercorsi rapporti di lavoro nei due precedenti periodi d’imposta ovvero nei confronti di soggetti direttamente o indirettamente riconducibili a tali datori di lavoro, fatta eccezione per chi inizia una nuova attività dopo aver svolto il periodo di pratica obbligatoria ai fini dell’esercizio di arti o professioni;
• coloro che nell’anno precedente hanno percepito redditi di lavoro dipendente e/o assimilati di importo superiore a 35.000 euro (importo innalzato dalla Legge di Bilancio 2025), tranne nel caso in cui il rapporto di lavoro dipendente nell’anno precedente sia cessato.

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Tassazione e contributi previdenziali previsti dal regime forfettario

Analizzata la propria situazione, e verificato il rispetto di requisiti e condizioni per l’applicazione del regime forfettario, è bene soffermarsi sulla tassazione prevista.

L’applicazione del regime forfettario consente di beneficiare di un’imposta sostitutiva pari al 15%, valore che si riduce al 5% nei primi cinque anni di avvio dell’attività.

L’applicazione di un’imposta forfettaria ha come aspetto negativo l’impossibilità di beneficiare di detrazioni e deduzioni (ad eccezione dei contributi previdenziali).

Semplificando, chi applica il regime agevolato non potrà detrarre in sede di dichiarazione annuale le spese personali sostenute, così come non potrà dedurre i costi legati alla propria attività.

Tuttavia, è bene evidenziare che ai fini del calcolo dell’imposta sostitutiva dovuta non sarà valorizzato l’intero reddito percepito nell’anno, ma solo una parte di esso, definito base imponibile.

La base imponibile sarà calcolata secondo un criterio forfettario, cioè moltiplicando il complesso delle somme percepite dal soggetto a titolo di ricavi o compensi per un determinato coefficiente di redditività, un valore percentuale stabilito in funzione del codice ATECO associato all’attività svolta.

Calcolo tasse per un amministratore di condominio forfettario: procedimento e codice ATECO

Per comprendere come si calcolano le tasse per un amministratore di condominio che applica il regime forfettario, si può fare riferimento a un esempio pratico.

Ipotizziamo l’avvio di una nuova attività che nel primo anno genera ricavi o compensi pari a 30.000 euro. Per determinare la tassazione, è necessario seguire i passaggi riportati di seguito.

• Individuare il corretto codice ATECO: secondo la classificazione ATECO 2025, l’attività di amministratore di condominio è identificata dal codice 68.32.01 – “Gestione di beni immobili per conto terzi”, che ha sostituito il precedente 68.32.00.
• Applicare il coefficiente di redditività: al codice ATECO 68.32.01 è associato, in base alla normativa vigente, un coefficiente di redditività pari all’86%, da applicare ai compensi percepiti per determinare il reddito imponibile. Applicando tale coefficiente ai 30.000 euro incassati, la base imponibile ai fini fiscali e contributivi risulta pari a 25.800 euro.
• Calcolare i contributi INPS: sulla base imponibile vengono calcolati i contributi INPS dovuti alla Gestione Separata, pari al 26,07% secondo le aliquote previste per il 2026, per un totale di circa 6.726 euro.
• Detrarre i contributi INPS dalla base imponibile: i contributi versati sono deducibili dal reddito imponibile, che si riduce così a 19.074 euro.
• Applicare l’imposta sostitutiva: su tale importo si applica infine l’imposta sostitutiva del 5%, prevista per i primi anni di attività, con un’imposta dovuta pari a circa 954 euro

Caratteristica	Cosa prevede il regime forfettario
Requisiti	ricavi o compensi annuali inferiori a 85.000 euro spese non superiori a 20.000 euro lordi per lavoro accessorio, lavoro dipendente e per compensi erogati a collaboratori. mancanza di cause ostative
Tassazione	imposta sostitutiva del 15%, che si riduce al 5% nei primi cinque anni di avvio dell’attività impossibilità di beneficiare di detrazioni e deduzioni (ad eccezione dei contributi previdenziali)
Semplificazioni IVA e contabili	mancato addebito dell’IVA in fattura ed esonero dagli adempimenti collegati esonero dalla tenuta delle scritture contabili obbligo di fatturazione elettronica

Tabella riassuntiva delle principali caratteristiche del regime forfettario.

Le semplificazioni in materia di IVA e contabilità

Se il vantaggio dal punto di vista fiscale è evidente, è bene soffermarsi anche sulle semplificazioni previste per l’amministratore di condominio che sceglie di applicare il regime forfettario.

Chi applica il regime forfettario non addebita l’IVA in fattura ai clienti e non liquida l’imposta.

Il soggetto è quindi esonerato dagli adempimenti collegati, tra cui la presentazione della dichiarazione IVA e la registrazione dei corrispettivi.

Sul fronte degli obblighi in materia di contabilità, chi accede al forfettario è esonerato dalla tenuta delle scritture contabili. Sul fronte delle imposte sui redditi, è esonerato dall’applicazione degli ISA (fermo restando l’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi).

Come sopra già evidenziato, anche chi è in regime forfettario è in ogni caso obbligato ad emettere fattura elettronica.

Leggi la guida per amministratori alla fatturazione elettronica di condominio 

Il regime forfettario conviene a un amministratore di condominio?

La convenienza del regime forfettario va valutata sulla base della propria specifica condizione.

L’impossibilità di dedurre le spese sostenute può infatti essere considerato come un aspetto negativo, in caso di costi da sostenere importanti per l’avvio e l’esercizio della propria attività.

Parimenti, il limite di 20.000 euro relativo ai compensi per dipendenti e collaboratori potrebbe risultare poco adatto a chi intende esercitare in maniera strutturata l’attività di amministratore di condominio.

Non da meno, anche l’esonero dall’applicazione dell’IVA produce, come effetto collaterale, quello di non poter recuperare l’imposta sugli acquisti di beni e servizi, con un impatto sui costi da sostenere per l’acquisto di servizi da parte di altri professionisti, ma anche di attrezzature e strumentazione necessaria allo svolgimento della propria attività.

In alternativa al regime forfettario, l’amministratore di condominio può optare per l’applicazione del regime semplificato oppure ordinario.

La scelta del regime più adeguato va quindi valutata nel complesso, considerando la struttura dell’attività svolta ma anche le prospettive di crescita nel tempo.