La nomina dell’amministratore rappresenta un momento cruciale, in quanto gli inquilini affidano a un professionista la gestione del condominio, intesa tanto come manutenzione dello stabile e delle cose comuni, quanto del quieto vivere quotidiano.
Tale atto di nomina deve seguire modalità e condizioni disciplinate dal Codice Civile, che approfondiamo di seguito.
Indice dei contenuti
- 1 Nomina dell’amministratore in assemblea: maggioranza e verbale
- 2 Quando vi è l’obbligo di nomina dell’amministratore di condominio
- 3 Quanto dura il mandato dell’amministratore di condominio e come funziona il rinnovo
- 4 Nomina dell’amministratore del Supercondominio
- 5 Nomina giudiziale dell’amministratore di condominio
- 6 Casi di nullità e di invalidità della nomina
Nomina dell’amministratore in assemblea: maggioranza e verbale
La nomina dell’amministratore di condominio è realizzata in sede di assemblea condominiale con le maggioranze previste dalla legge e, in esse, con quelle indicate dall’art. 1136 c.c. secondo cui “le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo”.
A sua volta, il richiamo al secondo comma dell’art. 1136 c.c. permette di evidenziare come siano “valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
In altre parole, la delibera che ha ad oggetto la nomina dell’amministratore a maggioranza è valida solamente se è presa con un numero di voti che rappresentano più della metà degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il software per la gestione del condominio online più utilizzato dagli amministratori professionisti italiani.
A titolo di esempio, se nel condomino sono presenti 10 unità abitative e se all’assemblea partecipano tutti i condomini, allora l’assemblea condominiale nomina l’amministratore con appena 6 proprietari rappresentanti un valore superiore ai 500 millesimi.
Una volta nominato, l’amministratore dovrà decidere se accettare o meno il mandato. L’accettazione potrà avvenire sia in forma esplicita (con lettera formale di accettazione della nomina), sia implicita (con il compimento di atti idonei a far desumere la sua accettazione).
In ogni caso, il verbale di assemblea condominiale di nomina dell’amministratore dovrà essere regolarmente inserito nel registro dei verbali.
Sei un aspirante amministratore e ti stai informando sulla professione? Scopri quali sono i requisiti richiesti all’amministratore di condominio.
Quando vi è l’obbligo di nomina dell’amministratore di condominio
Non sempre, però, vi è l’obbligo di nomina dell’amministratore di condominio. La nomina di tale professionista è infatti necessaria solo se nello stabile sono presenti più di 8 condomini (art. 1129 c.c. co. 1). Se non si supera questa soglia, invece, la nomina dell’amministratore di condominio non è obbligatoria.
Attenzione, però: il fatto che la nomina non sia obbligatoria non significa che non sia comunque conveniente, considerato che anche nei piccoli condomini per garantire una corretta gestione delle spese comuni e per la gestione dei servizi, può essere consigliabile procedere alla nomina di tale professionista.
Quanto dura il mandato dell’amministratore di condominio e come funziona il rinnovo
L’art. 1129 c.c. co. 10 stabilisce che il mandato dell’amministratore di condominio abbia una durata di un anno, rinnovabile per identico periodo.
Al termine del biennio l’assemblea può decidere di confermare l’amministratore uscente oppure nominare un nuovo amministratore.
Se l’assemblea non delibera a riguardo, l’amministratore cessato continua a esercitare il suo ruolo in regime di prorogatio, assicurando così le attività urgenti che devono essere eseguite al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni.
Ricordiamo in tale occasione che anche prima della scadenza del mandato l’assemblea può comunque revocare dall’incarico il professionista in ogni momento per procedere al cambio dell’amministratore di condominio: se tuttavia non sussiste una giusta causa, l’amministratore conserva il diritto al compenso.
Leggi anche l’approfondimento sulla revoca dell’amministratore di condominio.
Nomina dell’amministratore del Supercondominio
Un caso particolare riguarda la nomina dell’amministratore del Supercondominio. Considerato tuttavia che non vi sono norme specifiche per questo genere di istituto, allora anche per l’amministratore del Supercondominio si applicheranno le norme utilizzate per il condominio.
Sulla base di quanto stabilito dall’art. 1129 c.c., sarà dunque obbligatoria la nomina dell’amministratore se il Supercondominio è composto da più di 8 partecipanti.
Ha confermato l’applicabilità dell’art. 1129 c.c. anche al Supercondominio l’ordinanza n. 15262/2018 della Cassazione Civile, secondo cui se al Supercondominio partecipano almeno 8 edifici, allora sarà necessaria la nomina di un amministratore e se poi anche questi ulteriori edifici dovessero avere almeno 8 partecipanti, allora questi ultimi dovranno pur sempre nominare il proprio amministratore.
Per quanto concerne la nomina e la revoca dell’amministratore del Supercondominio, si continuerà ad applicare il combinato disposto del secondo e del quarto comma dell’art. 1136, con voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione con almeno la metà del valore dell’edificio.
Con Domustudio gestisci l’assemblea condominiale in tutte le fasi, dalla convocazione al verbale.
Puoi anche gestire la convocazione dei rappresentanti delle singole palazzine nei Supercondomìni con più di 60 partecipanti.
Scopri di più sulla gestione dell’assemblea con Domustudio.
Nomina giudiziale dell’amministratore di condominio
Nel caso in cui i condòmini non riescano a trovare un accordo per la nomina dell’amministratore giudiziario, la nomina può essere effettuata dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario.
A stabilirlo è l’art. 1129 c.c. che prevede il caso di nomina giudiziale dell’amministratore di condominio, stabilendo di fatti sia una possibilità per i condòmini di trovare una soluzione alle proprie liti, sia offrendo una via di fuga dal condominio nelle ipotesi in cui – una volta presentate le dimissioni o scaduto l’incarico – l’assemblea non provveda alla nomina di un nuovo amministratore.
La richiesta di nomina dell’amministratore giudiziario è realizzata mediante il tribunale del luogo in cui è ubicato il condominio e non richiede alcuna preventiva mediazione obbligatoria. È infatti un procedimento di volontaria giurisdizione che si svolge in camera di consiglio.
Fino alla nomina dell’amministratore giudiziario rimane in carica il vecchio amministratore di nomina assembleare, se esistente.
Casi di nullità e di invalidità della nomina
Non sono purtroppo rari i casi in cui la nomina dell’amministratore del condominio sia nulla o invalida.
Tra i principali vi è la nomina dell’amministratore invalida per maggioranza insufficiente.
Ricordiamo per esempio che la conferma dell’amministratore al termine del mandato è richiesta la delibera con gli stessi presupposti di validità (e gli stessi quorum) che determinano la nomina dell’amministratore e, quindi, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Tra gli altri casi, ricordiamo come l’art. 1129 c.c. co 14 sancisca la nullità della nomina dell’amministratore se non si accompagna l’indicazione analitica del compenso alla prima nomina e ai successivi rinnovi.
In ognuna di queste circostanze, infatti, è necessario specificare in via analitica il compenso dell’amministratore di condominio, a pena di nullità.
Ne consegue che la deliberazione di nomina che non contiene un’espressa quantificazione del corrispettivo dovuto all’amministratore per l’attività a svolgersi deve ritenersi nulla per violazione dell’art. 1129 c.cc.
Sono nata nel 1995 da un'idea a due passi da Padova. Sono dinamica, entusiasta e adoro creare soluzioni semplici per problemi complessi. Sono sempre sul pezzo e sono molto pignola, tanto che mi dicono ...
Vai agli articoli dell'autore >