Compenso dell’amministratore di condominio: normativa e buone prassi

Il compenso dell’amministratore di condominio è la remunerazione che, per legge, spetta al professionista che gestisce il condominio.

Ma come si stabilisce il compenso? Cosa comprende? In che modo la remunerazione viene ripartita tra i condomini?

Considerata l’importanza dell’argomento, in questa guida cercheremo di fare sui principali riferimenti normativi e sulle buone pratiche che ogni amministratore dovrebbe adottare.

La normativa sul compenso dell’amministratore di condominio

Per legge il compenso dell’amministratore di condominio deve essere considerato alla stregua di una tra le spese condominiali. Come tale, secondo l’art. 1123 c.c., questo onere è a carico dei condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Vi è però anche un altro articolo del Codice Civile che l’amministratore di condominio dovrebbe tenere a mente: l’art. 1129 c.c. stabilisce infatti che “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

Il tenore della norma suggerisce pertanto che:

• la nomina dell’amministratore è nulla se il professionista non indica il compenso al momento dell’accettazione dell’incarico;
• la nomina dell’amministratore è comunque valida se nella delibera non è indicato il compenso ma nel verbale viene allegato il preventivo dell’amministratore, contenente gli estremi richiesti dalla legge.

Tra gli altri articoli che disciplinano questo aspetto nel rapporto tra amministratore condominiale e condomini è possibile riscontrare anche:

• l’art. 1720 c.c., secondo cui “il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta”;
• l’art. 1725 c.c., per cui “la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa”.

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Cosa comprende il compenso dell’amministratore

Il compenso dell’amministratore è di norma composto da tre parti:

• la quota fissa, che include le attribuzioni dell’amministratore indicate nell’art. 1130 c.c., come la rappresentanza legale del condominio, l’esecuzione delle delibere assembleari (per materie ordinarie), la gestione del registro di contabilità condominiale, del bilancio preventivo condominiale, del bilancio consuntivo condominiale, del rendiconto condominiale, della registrazione contabile spese condominiali e delle fatture al condominio, eventualmente anche mediante specifico software contabilità condominiale, la convocazione dell’assemblea ordinaria, i rapporti con gli enti pubblici, la riscossione degli oneri condominiali, la disciplina dell’uso dei beni comuni e della prestazione dei servizi e gli adempimenti fiscali;
• la quota variabile, che dipende dall’esecuzione di lavori straordinari, e che può essere relativa al compenso per ogni singola assemblea straordinaria o – previa delibera assembleare – per la gestione degli interventi non ordinari (si pensi al rifacimento della facciata) per cui di solito il compenso è stabilito in misura percentuale all’entità dei lavori;
• il rimborso spese sui costi vivi sostenuti dall’amministratore, come quelli per l’acquisto del libro verbale, delle copie delle chiavi, e così via.

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Il compenso dell’amministratore per l’attività straordinaria

Come abbiamo visto, in seguito alla riforma del condominio (l. 220/2012), l’amministratore all’accettazione della nomina deve specificare l’importo dovuto a titolo di compenso e i compensi legati all’esecuzione di eventuali attività straordinarie.

Ne deriva che, per legge, l’amministratore ha diritto a ulteriore compenso per l’attività di straordinaria amministrazione, ma solo se questo compenso è stato inserito nel preventivo analitico approvato al momento della nomina.

Rimane poi inteso che i lavori straordinari dovranno essere approvati da specifica delibera assembleare.

Leggi anche la guida alla convocazione dell’assemblea condominiale >

Chi paga il compenso dell’amministratore

A doversi far carico del pagamento della remunerazione del professionista è il proprietario dell’immobile, anche se l’unità dovesse essere locata.

Difatti, il corrispettivo dell’amministratore non è menzionato tra gli oneri accessori a carico dell’inquilino indicati dalla legge (art. 9 l. 392/1978).

Tuttavia, proprietario e locatario possono concordare una diversa ripartizione del compenso dell’amministratore del condominio, prevedendo che una parte o la totalità dello stesso sia a carico dell’inquilino. In assenza di un’intesa specifica nel contratto di locazione, però, il compenso dell’amministratore rimane a carico del proprietario.

La presentazione del preventivo riguardo il compenso

L’occasione è naturalmente utile per ricordare quanto sia importante che l’amministratore di condominio presenti un preventivo chiaro e puntuale per i propri servizi: un simile documento è infatti fondamentale per trasmettere la percezione di professionalità e di serietà dell’amministratore, elemento che può influenzare positivamente le valutazioni da parte del cliente nei confronti del professionista che si sta candidando a gestire il condominio.

Inoltre, un preventivo chiaro e dettagliato ha l’indubbio beneficio di aiutare il cliente a comprendere esattamente che servizio sta acquistando e a quali costi, oltre che comprendere quale sarà il prezzo di ogni ulteriore servizio di amministrazione straordinaria, riducendo così il rischio di malintesi e contestazioni.

A titolo di mero esempio, il preventivo potrebbe essere strutturato riportando al suo interno diverse voci di costo, come:

• compenso amministrazione ordinaria;
• indennità per ogni assemblea straordinaria;
• compilazione comunicazioni all’Agenzia delle Entrate;
• spese di cancelleria;
• pratiche a carattere straordinario, previa delibera assembleare.

Come si stabilisce il compenso dell’amministratore

Alla luce di quanto sopra indicato, ne deriva anche che stabilire il compenso dell’amministratore di condominio è un’attività molto delicata, anche in considerazione del fatto che non esiste un tariffario condiviso e standardizzato nel settore.

In genere, il calcolo del compenso si basa principalmente su tre elementi chiave: il numero di immobili da gestire, la quantità di unità abitative o commerciali coinvolte e la complessità dell’incarico assegnato. Proviamo ad approfondirli in brevità.

Il numero delle unità immobiliari e degli immobili da gestire

Partendo dal numero di immobili, è logico pensare che più edifici l’amministratore deve gestire, e più unità immobiliari siano in essi contenuti, e maggiore sarà anche il suo compenso, poiché aumenta di conseguenza il carico di lavoro e le responsabilità.

Sebbene non vi sia una regola proporzionale diretta, di norma gli amministratori tendono a considerare come elemento prioritario della definizione del compenso proprio il numero di unità di ogni immobile gestito.

La complessità dell’incarico

Se il numero degli immobili e delle unità immobiliari è un elemento numerico di facile determinazione, la complessità dell’incarico è un aspetto molto più variabile e soggettivo nel calcolo del compenso.

Ogni amministratore può infatti includere in tale novero dei fattori diversi come, a titolo di esempio non esaustivo, la presenza di aree comuni particolari (piscine, giardini particolarmente estesi o impianti sofisticati), la necessità di gestire il personale dipendente del condominio e la presenza di contenziosi in corso.

Ricordiamo infine che, in condizioni di assenza di un tariffario condiviso, gli amministratori spesso basano i loro compensi sull’esperienza personale, sulla conoscenza del mercato locale e sul confronto con colleghi del settore.