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Diritto di accesso ai documenti condominiali da parte del condomino: modalità di visione e limiti di legge

Diritto di accesso ai documenti condominiali da parte del condomino

Ogni condomino ha il diritto di accedere, secondo le modalità prescritte dal codice civile e dalla giurisprudenza, alle copie dei documenti condominiali

 

Il codice civile tratta in diversi punti il diritto di accesso di ogni singolo condomino alla documentazione condominiale.

  • L’articolo 1129 comma 2 c.c. dispone che l’amministratore debba comunicare i luoghi dove sono contenuti i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato possa prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
  • I numeri 6 e 7 contengono l’elencazione di tutti i registri condominiali:
    • anagrafe del fabbricato;
    • verbali di assemblea;
    • nomina e revoca dell’amministratore;
    • registro di contabilità.
  • Senza entrare nel merito dei diritti di eventuali terzi interessati, in generale, ritengo che ogni condomino abbia diritto di accesso a tutti i documenti condominiali; ogni titolare di diritto reale è contitolare delle parti comuni rappresentate sia dalle strutture che dai documenti. Tale facoltà di accesso dovrà però sottostare alle modalità prescritte dal codice civile e dalla giurisprudenza.

Sul tema dell’accesso alle copie da parte del singolo condomino è opportuno ricordare la pronuncia della Corte di Cassazione n. 4686 del 2018. La Suprema Corte, in tale sede, ha confermato una serie di principi in tema di accesso ai documenti condominiali:

  • l’accesso ai documenti condominiali esercitato dai condomini può essere messo in atto sia in sede di approvazione del rendiconto condominiale, sia durante il corso della gestione;
  • tale accesso non deve mai costituire un intralcio all’amministrazione e non può essere contrario alla correttezza ed alla buona fede;
  • la copia dei documenti contabili richiesta dal singolo non può determinare un onere economico per il condominio;
  • l’entità della spesa inerente l’esercizio di tale diritto non può essere tale da arrecare grave pregiudizio al singolo condomino (si verificherebbe, in questo caso, un eccesso di potere da parte dell’assemblea);
  • la sentenza prosegue poi affermando quanto segue: “i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale (Cass. Sez. 2, 29/11/2001, n. 15159), e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale (arg. da Cass. Sez. 2, 28/04/2010, n. 10204; Cass. Sez. 2, 12/03/2003, n. 3596)”.

Conclusioni

La corretta interpretazione di tale affermazione risulta, a mio avviso, la seguente:

  • la spesa relativa alle copie non può essere fatturata dall’amministratore al condomino, ma deve essere inserita quale spesa personale nel bilancio;
  • l’amministratore potrà quindi richiedere al condominio tale somma (già posta a carico del singolo condomino), purché la relativa voce sia stata inserita nel preventivo approvato analiticamente dall’assemblea in occasione della sua nomina. Se così non fosse, l’ulteriore attività dell’amministratore (fornire copia dei documenti), rientrerebbe nel compenso relativo alla gestione ordinaria il quale, come noto, comprende tutto quanto non specificatamente escluso.

Photo credit: Igor Spasiccc.

Matteo Peroni

Nasce a Brescia nel 1979; durante l’università si appassiona al diritto condominiale ed a tutte le (numerose) problematiche collegate. Collabora con l’Anaci tenendo corsi di formazione e scrivendo ...

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